全国二手房价涨幅回落，房价下探力度或增强

11月15日，国家统计局公布了10月份我国70个大中城市房价情况，新建住宅价格下降的城市仅有4个，但二手房价格下降的城市有14个，相关分析认为二手房价反映整体市场情况，未来我国楼市或将持续降温。

北上广深二手房价下跌，三线城市新房售价持涨

11月15日，国家统计局公布了10月份我国70个大中城市房价情况，根据数据显示，10月我国一线城市新建商品住宅销售价格涨幅持平，二手住宅销售价格环比下跌0.2%；二线城市新建商品和二手住宅销售价格依然增长，但涨幅较9月有所回落；三线城市新建商品和二手住宅销售价格增长，其中新建商品住宅涨幅较9月上升0.2个百分点，而二手住宅则回落。

分具体70个大中城市新房和二手房售价环比涨跌情况来看，其中65个（92.9%）城市新房售价上涨，54个（77.14%）城市二手房售价上涨；1个城市新房售价持平，2个城市二手房售价持平；4个城市新房售价下跌，而14个城市二手房售价下跌！

65个新房售价上涨的城市中排在前十位的分别是贵阳、石家庄、武汉、襄阳、安庆、秦皇岛、常德、大理、哈尔滨和徐州；而14个二手房售价下跌的城市中排在前十位的分别是厦门、深圳、杭州、宁波、北京、石家庄、上海、广州、海口和温州。

三线城市的新建商品住宅售价上涨的主要是在于货币化棚改等强力去库存政策的作用。据房地产网数据显示，从2017年下半年到2018年初，我国三、四线城市房价超过30-50%的涨幅。通过2016-2018年中国新建住宅价格分城市涨幅情况来看，一线城市在2017及2018年远不及二、三线城市价格上涨幅度。

三线城市房屋的价格与销量同步较快增长，房地产市场交易活跃度高，虽然在2018年上半年三线城市商品房成交套数与面积较2016、2017年同期都有所下滑，但纵观整体，2018年上半年的水平依然较高。

2018年楼市调控24次，房地产调控410次

据不完全统计，截至2018年11月，国家对楼市调控已高达24次，房地产调控高达410次。1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表明要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，土地供应多元化，激活非房地产企业存量土地，有助于平稳我国房地产市场预期；随后3月、5月住建部不断发表坚决遏制投机炒房，坚持调控政策的言论，并出台有关防止提取住房公积金违规使用的政策；6月自然资源部实现全国联网统一进行不动产登记信息管理，也是为了抑制炒房行为。

从2018年上半年中国各省市房地产市场监管政策分具体类型情况来看，有30个城市都制定了遏制投机炒房的相关政策，全国上下都在为稳定房地产价格，防止炒房者恶意抬高价格扰乱市场而不断出台相应政策。

二手房价回落，房价下探力度或增强

按照商品经济的价值规律，新建商品住宅房价应与周边二手住宅房价格趋同的且正常情况下，会存在因各种因素溢价的价差，如：开发商品牌、学位、交通配套等。另外，新建商品住宅设计更新，二手房存在一定房龄的折旧。

但是，在楼市政策调控下，不少城市实行了限价政策，新房房价必须执行官方限价，房价难以上升，开发商对于拿地开发的意愿逐步减弱，导致新房供应不足，甚至新房定价不得高于周边二手房均价，这就导致了更多刚需涌入购买新房，新房购买竞争激烈，摇号买房中签的概率变低，不少刚需宁愿选择周边二手住宅，因此二手房出现了价格倒挂。

根据中原地产首席分析师张大伟的分析，他认为二手房市场的价格更代表我国房地产整体市场真实价格。从10月全国70个大中城市二手房价环比涨幅下滑的情况来看，国家及地方的调控政策叠加效应开始明显，房地产市场去杠杆，使得投资者逐步离场，二手房房价下跌，意味着全国房价都将逐步进入调整周期。

另外，经过最近几年的棚改之后，棚改存量已经大幅下降，截至2018年10月，我国棚改已开工577万套，与《政府工作报告》明确2018年全国棚改新开工580万套相比，目标已完成99%。在10月的国务院常务会议中，政府明确表示逐步收紧棚改货币化安置政策，改成实物安置。原本的货币化安置意味着拆迁户可以拿到一定的补偿款再到市场上购买商品房，这批拆迁户拿着一大笔资金涌入购房，一定程度上促使我国房价上涨，但随着棚改计划完成，货币化安置的取消，未来我国楼市或将持续降温，房价下探力度继续增强。

更多数据参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

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