美国公共办公行业飞速“膨胀” WeWork打入业内排行榜前五

美国公共办公行业虽然还在起步，但是发展飞速。以WeWork为例，这家软银支持的公司，目前筹集了65亿美元，在美国乃至全球都快速扩张。利用市场趋势，结合最新技术，该公司可以每月开放500000至1000000平方英尺空间，而且资金雄厚，打入Yardi美国五大公共办公公司排行榜。

美国公共办公行业飞速发展

公共办公行业不再是新生，继续以惊人的速度增长。

根据Yardi Matrix的一份报告，从2017年到2018年，美国前20大写字楼市场的公共空间增长了近62％。2017年第四季度，这些市场的共享办公空间总计为2700万平方英尺，截至去年年底，该数字已上升至4400万平方英尺。

与郊区市场相比，公共办公在城市市场的流行率是郊区市场的两倍，并且在拥有大量技术行业和企业家人口的城市尤其受欢迎。

根据Yardi的说法，曼哈顿是业内无可争议的第一，也是业内较大公司WeWork和Knotel的所在地，两者打入美国五大公共办公公司。

Regus现在是IWG位于Yardi榜单之首，目前在美国远远超过第二名的WeWork。排在第三位的是Premier Business Centers、Knotel排名第四，而Industrious排名第五。

多年来，该行业的竞争非常激烈。Yardi引用了“相对较低的进入壁垒”作为该行业竞争的第二推动因素，同时越来越多的办公用户也加速了竞争。由于租户开始将办公空间视为“灵活服务而非固定费用”，灵活的工作空间正成为办公室业主的必备服务，无论是通过第三方运营商还是内部运营。

与传统租约相比，更多业主正在与WeWork和Industrious等公司建立直接合作伙伴关系，以分享利润和风险，避免房地产经纪费用。

值得指出的是，根据Emergent Research的研究，公共办公行业也正在发生变化，从个体企业家转向小型企业和雇用人数不足100人的公司。这个趋势对于公共办公行业来说，是个好消息。

美国公共办公行业虽然增长快，但是才刚刚起步

许多人认为公共办公领域才刚刚起步。曼哈顿的13.5万平方英尺的共用空间仅占其办公楼市场总量的3％，而曼哈顿办公楼占据了美国总供应量的近三分之一。

据Yardi称，美国4400万灵活办公楼市场仅占所有城市办公空间的2.2％，占所有郊区办公空间的1.2％。根据仲量联行的一份报告，将孵化器和其他短期租赁类型一起计算后，灵活空间占去年美国写字楼市场占用率增长的三分之二。

灵活办公空间占全美写字楼市场的5％，仲量联行预计到2030年它将增加到30％的份额。

美国各大城市的公共办公市场预测

仲量联行认为纽约在这个领域增长将会第一，因为纽约有大量的自由职业者和企业家人口，同时投资资本充足，可以推动其领先。

根据仲量联行，旧金山的增长潜力排名第二，Yardi估计它已经拥有300万的共享办公空间。

华盛顿特区和北弗吉尼亚州分别在预测中排名第七和第六，尽管它们都没有列入Yardi前20个最大的共享办公市场。

仲量联行认为亚马逊即将到来的第二总部，将为该行业带来相当大的推动，同时非营利组织对灵活空间很感兴趣，这也是华盛顿地区增长的另一推动因素。

然而，高力国际周五发布的最新公共办公领域报告显示市场已经开始成熟，增长将开始放缓。

虽然高力国际在全美范围内调查，包括在增长较慢的二级和三级市场，2017年增长了16％，但它在2018年到2022年之间仅增长了6％。

业内人士意见

虽然业内担心这些因素会导致企业陷入低迷状态。但仲量联行和Yardi认为办公楼市场的广泛采用将会确保其持续增长。

许多业内人士认为，市场处于收购浪潮的边缘，如果小型运营商的增长开始动摇，经济可能会出现下滑。

辛勤的总经理Squires Levine去年在华盛顿举行的Bisnow活动中说：“我认为市场会开始整合，更大的全球运营商购买较小的本地运营商。我认为最后阶段是少数能够提供互补且略有不同的顶级公司。”

要了解这个新兴的行业，研究业内发展势头不错的公司是个很好的选择，以下是业内我们比较熟悉的公司WeWork的发展状况。

公共办公空间行业的典型例子——WeWork

WeWork目前已经融资65亿美元，除了在美国本土还在国际上积极扩张，寻求各种投资，引起了市场关注。它提供“房地产即服务”产品，用技术来设计和管理办公室空间。

WeWork在私募股权市场估值47亿美元，支持者包括日本科技巨头软银集团。WeWork专注于租赁套利，以一个价格租赁和开发房产，然后以更高的价格出租。

规模不断扩大

2010年，WeWork在纽约开设第一个工作地点，联合创始人Adam Neumann和Miguel McKelvey已将公司发展成为全美和全球性品牌。

2017年5月，Adam Neumann表示WeWork的员工达到2200名员工，其中800人在纽约市工作。5个月后，福布斯报道称，该公司的员工人数已增加到2900人，而今天在领英上进行的简单搜索显示，员工人数超过8000人。

在2018年2月初，WeWork突破20万名会员，而2017年5月为130000名会员，9个月会员增长率为54％。

由于去年资金大幅增加（主要由软银投资推动），WeWork能够大幅扩大拥有的办公空间，这反过来又相应推动会员增长。

该公司每月增加500000至1000000平方英尺的新空间。截至2017年5月，该公司管理着180个办公地点。如今，WeWork在全球拥有500多个地点。

值得注意的是，由于其结构和运营效率，公司可以迅速地增加空间。在对一个地点进行了检查和审查，并签订了租赁协议或共同管理协议后，该公司可以在短短4个月内就签约租户，这个时间平均为9个月内。

据报道，2017年，WeWork的收入超过了9亿美元。该公司2018年的全年运营收入为23亿美元。

灵活的业务模式

WeWork的办公空间巨大卖点是灵活性，这也是业务长期稳定性的最大威胁之一。而为了降低风险，公司采取以下措施：

* WeWork的目标是为更多的企业客户提供办公空间，并通过Powered by We解决方案扩展到第三方办公室管理。迄今为止，大约29％的WeWork客户是企业，其中一些位于WeWork大楼，另一些位于WeWork的建筑、设计和Powered by We管理工具定制的房地产中。

* WeWork从租赁转向共同管理交易。在这种情况下，房东可能会支付办公室的翻新和扩建费用和/或五五分的会员分配利润，类似于酒店业的管理协议。Neumann表示，WeWork在印度和以色列等市场几乎100％都采用了这种策略。

* WeWork已经开始购买房产。该公司与罗纳集团合作成立了一家WeWork Property Advisors的房地产投资基金。据报道，该基金以8.5亿美元的价格购买纽约市的Lord＆Taylor大楼，并协议从Blackstone集团全面购买伦敦德文郡广场的12栋建筑，报价为8.26亿美元。

* 该公司正在为其成员提供更长的租期。根据The Information的数据，WeWork重组了其经纪人推荐计划的激励措施，以奖励会员。

技术管理模式

WeWork通过利用目标社区的业务构成数据解决了位置审查的瓶颈问题。通过与位置数据提供商Factual的合作，WeWork根据与设施和商业的接近程度对地点进行评级，包括咖啡馆、购物中心、餐馆、酒吧、酒店和健身房。

Factual声称，与WeWork合作，使WeWork2016年至2017年的12个月内位置增加了95％。

一旦WeWork签订租约并开始建立办公室以最大化收入和办公文化，技术就会发挥更大的作用。该公司收购建筑技术公司Case Inc.和建筑管理平台FieldLens以组建其物理产品团队，这对于改进设计和建设阶段至关重要。

Case是一家建筑行业的技术咨询公司。其团队专注于建筑信息模型（BIM），其中建筑物通过扫描会3D显示出来，可以对项目时间和成本有深入了解。

使用Case的核心技术，WeWork在签订租约后所做的第一件事就是3D扫描并绘制空间。这个过程每层需要一个小时，让物理产品团队可以获取平方英尺、窗户竖、门尺寸、平板厚度、管道系统等房屋信息。

空间使用中的小改动可能会带来巨大的财务回报。根据WeWork的首席增长官David Fano的说法：“这些旧建筑物可能有设计，但就算差了一两英尺左右，桌面都可能不适合，我们就需要调整，还要改变收入预测等。”

Fano认为，BIM工艺将空间效率提高了15％至20％，同时节省了10％的建筑成本。据福布斯报道，仅仅一个额外的办公桌就可以在10年内增加80000美元的销售额。

WeWork在规划中实现最高效率的方法之一是使用机器学习。为了确定要建造多少会议室，WeWork的研究人员创建了一个神经网络，用于收集有关现有建筑布局和会议室使用情况的信息。

基于对其建筑布局和会议室利用率的了解，公司可以预测尚未建造建造中会议室的使用情况。

在对神经网络系统的测试中，该程序估计房间使用率比WeWork的人类设计师准确度高40％。下图显示了会议室使用的小时数与预测小时数，神经网络实现了更加线性的相关性。

而WeWork目前的客户也有很多出名的企业：

到目前为止，WeWork可以迅速扩大规模，每月开放500000至1000000平方英尺，而且它可以在不同的地点设计空间高效的办公室，不管是全新的办公室还是旧的建筑。如果WeWork能够继续提高办公室设计的效率，那么这家资金雄厚的公司可以为企业房地产管理创造新的范例。