园区一线 | 新时代下的京东智谷园区规划与产业招商（上）

改革开放40年来，产业园区作为我国实施改革开放的重要载体，在建立与国际接轨的发展模式、经济管理体制、积极利用国际资金和加快对外开放过程中发挥了重要作用。

随着“十四五”的不断践行与落实，中国产业链发展愈加蓬勃，而在规模效应下，会吸引更多的全球企业加入，从而使产业链进一步延长，进一步夯实基础。

那么相对应的产业园区需求量与质量也在不断催生与升级，让我们共同见证新时代下的中国产业园区样本。

《园区一线》作为中国产业新时代下的访谈栏目，由前瞻产业研究院刘副院长领衔走访，结合对产业园区行业的多年跟踪与观察，从盈利模式创新、融资模式创新、政策创新、招商运营创新、数字化升级创新等五大方面系统梳理产业园区的创新发展新趋势。

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园区一线本期主角-京东智谷

对话嘉宾：

陈 昱：京东智谷执行副总裁

早高峰时分，从深圳福田CBD上快速路，驱车径直向东北方向驶去，出坂田、平湖，便来到深入深圳腹地的凤岗镇。

提到凤岗，不少人的第一反应不是东莞，而是深圳。三面环深的地理优势，让凤岗从东莞的一个边陲小镇，一跃成为全市经济社会发展的引擎，莞深融合发展的门户镇街。

而坐落于凤岗的京东智谷（京东都市智能产业新城）——一面临水、三面环山，远处可看到深圳大运新城——是京东集团基于自身全球化布局与粤港澳大湾区发展的深度协同，打造一座180万平方米的无界之城；它将进一步推动凤岗乃至东莞传统产业向价值链高端跃升，实现经济高质量发展，进而赋能大湾区。

一、京东为何跨界打造产业新城项目？

这个问题曾一度引发了外界诸多猜测。但本次《园区一线》的专访对象、京东智谷执行副总裁陈昱先生认为，“从京东的发展轨迹上看，其实这是一个必然的结果！”

京东从2004年正式涉足电商领域开始，一直是一条向上的轨迹，包括2014年在美国纳斯达克上市，创建京东物流、京东健康等板块，以及2020年在香港二次上市。总的来说，京东的发展速度非常迅猛。

同时，京东也是一家技术驱动型企业。2017年初，京东全面向技术转型，迄今京东体系已经投入了近600亿元用于技术研发，涌现了诸多科研成果。

另外，粤港澳大湾区已经成为全球经济新的增长极，有着广阔的发展空间。布局大湾区的核心，就是抢占时代大势的先手，坐拥中国科技创新的最强势能、最强资源和最高时速。

陈昱表示：“京东集团一直想把自己的成果分享给更多的企业，而粤港澳大湾区又是目前国际上最火的一个湾区。所以，京东想在粤港澳大湾区把自己的技术给湾区企业做一个共享，来帮助企业成长，践行京东集团开放赋能战略。所以就有了京东智谷落子在凤岗的举措。”

可以借用陈昱曾经在京东智谷启动仪式上提到的一句话，简明扼要概括这个产业新城的战略定位，那就是：

“京东智谷作为京东在南方很重要的一个布局，京东会把最核心的技术和产业，比如京东云、AI，包括智慧城市方面的研发的成果，放到凤岗来，通过京东智谷作为平台，向整个湾区的企业进行赋能。”

此外，陈昱还回应了外界对京东布局产业地产的质疑。

一个企业涉足产业地产的真实目的，其实可以从‘它是以产业为先还是以地产为先的定位’略见一斑。“京东肯定是以产业为先”，陈昱给出了一个底气十足的答案！

陈昱介绍，京东自己本身除了电商、智慧物流、智能供应链外，目前涉及的领域还包括大数据、人工智能、云计算等新兴技术。所以京东在把产业做好的同时，也在推动把这些产业的上下游聚合在一起，给它们赋能。这样的话，京东是先做好产业，再搭建一个平台，让这些产业在平台上得到更好的发展。

在此基础上，京东智谷便应运而生！

△京东智谷执行副总裁陈昱先生接受前瞻采访

二、基于京东，但不止京东

京东智谷项目自成立之初就备受政府重视，被列为广东省、东莞市重大产业项目。

该项目总投资约200亿元，占地面积约38万平方米，建筑面积180万平方米，拟分3期建设，全部建成后，预计可实现1000多家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，年综合产值约280亿、税收近25亿元。

在产业规划方面，京东智谷在初期就确立了发展目标，即打造一个‘基于京东，不止京东’的产业链模式。

陈昱表示，正如上面提到的，电商、智能供应链、大数据、云计算等板块是京东重要的拳头产品。因此，京东智谷的产业生态就是围绕京东这几个拳头产品来打造的。

而从长远来看，京东智谷项目站在湾区高位，基于京东产业，结合本地生态，将形成‘1+3+5’产业全生态。“1”是指一整条AI全链条产业生态；“3”是指基于5G开发的IoT（物联网）、机器人、云计算三大战略性新兴产业；“5”是指新一代电子信息、金融科技、智能制造、智能物流、电子商务五大区域支柱型产业。

这完全契合凤岗布局的特色产业。

在京东智谷落地之前，凤岗在东莞32个镇街里面处于中游水平，虽然享受着得天独厚的地理优势，却没有形成自己的拳头产业。

由于京东拥有强大的智能基因，在双方确立合作战略之后，凤岗因势利导，向广东省发展和改革委员会申报人工智能特色小镇，并成功被纳入特色小镇创建对象。

栽下梧桐树，引得凤凰来。

争做深圳产业外溢最佳“承接者”的凤岗镇深谙此道，承接深圳资源外溢，必先要修炼好内功。而京东智谷便是凤岗展现内核的一张最佳名片，为转换新旧动能挺起实体经济“脊梁”。

作为凤岗人工智能特色小镇的核心之一，京东智谷将推动凤岗在智慧产业领域率先破局，弯道超车，为自身强心，为湾区添动能。

△凤岗京东智谷人工智能特色小镇

三、抢抓大湾区建设机遇，扬帆全速起航

未来已来，风口已至！

从2019年6月3日项目拿地成功，到7月15日一期正式启动，再到2021年3月19日二期举办启动仪式，在短短不到20个月的时间内，京东智谷项目已然逐步成型。

到目前为止，一期项目共实现引入湾区优质企业210家，其中来自深圳的企业占比61%，以京东上下游企业、高新科技型企业、智能制造型企业、电商企业为主，还引入一些行业的龙头企业。这些企业将于今年年底正式入驻京东智谷。

陈昱表示，“我们此前委托前瞻产业研究院做了一份《凤岗镇京东智谷产业规划及产业招商报告》，这份报告在帮助我们更有针对性的，更精准的招商方面起到了很大的作用。”

△ 前瞻产业研究院《凤岗镇京东智谷产业规划及产业招商报告》

在招商模式上，京东智谷采取了‘区域+产业特色’的方式。一是围绕着京东的上下游产业链；二是由于凤岗独特的地理位置，有望成为深圳产业外溢最佳‘承接者’，因此京东智谷围绕龙岗中心城、平湖、观澜等周边地区做了区域性针对招商。

此外，陈昱还分享了一些京东智谷的独家招商秘诀。

1. 尽可能做定向招商。定向招商就意味着有固定的圈层、固定的行业、固定的区域、固定的协会。

2. 结合京东自身的赋能来招商。例如，去年京东组织过几次企业家去参观京东的亚洲一号无人舱，参加京东全球科技探索者大会（JDD），通过京东自身赋能来吸引企业。

3. 服务在先，招商在后。

当前，随着主体结构封顶，京东智谷一期项目已接近尾声，但二期项目正有序推进。

据了解，二期项目将赋能升级，打造一个更高质量的环境与空间，实现真正的“研发+生产+办公+生活”一体化全需求的产业空间。

除了熟悉的工业4.0云端厂房、研发楼、总部办公楼以及企业配套宿舍以外，二期新增了全时产业大厦以及半山总部楼。其中，半山总部楼是二期项目中最具有神秘感，也是最受热捧的建筑。

陈昱介绍，京东智谷占地面积564亩，但背靠森林公园的半山占地近50亩。该处地形陡峭，在上面建造大楼不太容易，因此我们就根据地形设计了一些依山而建的企业总部。

前拥3800亩雁田水库，背倚连绵半山。半山总部将常规办公场所难以企及的低密自然风光纳入胸怀，让生态景观成为天然的商务社交场。

未来，它可以是服装设计、文创开发、手办创作等创意转化中心；也可以是汇聚高端医美产业、康养产业的湾区医美康养谷；还可以是专家级、院士级人物量身定制的大师研创工作室；也可以是湾区总裁专属会客厅，商务洽谈新场域。

△京东智谷

四、京东X大湾区=？

一座打破所有界限的无界之城！

京东智谷项目自入市以来，一直有一个“无界之城、无限赋能”的品牌构想。它将以京东全生态能力，为大湾区创新打破所有界限，造就一座真正的无界之城。

陈昱表示，京东智谷要打造的无界之城包括但不限于以下三个层面：

区位无界：凤岗的形状恰好像一颗心脏一样嵌在大湾区腹地，雁田如同楔子一样插入深圳北部。这样的区位使得这一片区既能近拥深圳众多国际创新资源优势，又能坐享东莞政策及办公、置业的成本优势和产业空间、制造业优势。

产业无界：即打破京东集团产业与粤港澳大湾区的界限，形成‘1+3+5’产业全生态。

生态无界：即打破莞深初创企业和世界巨头的界限，即京东智谷的无限赋能体系，从技术、经验、资本、资源等多方，构成8大赋能。

而“京东赋能”将为广大实体产业企业注入新的动能、释放新的活力，从而起到乘数效应，即打造0-1-N无穷大的赋能体系。这是一个助力湾区从0加速到无穷大的超级引擎。

从0到1，即导入：通过在京东智谷导入京东X事业部、人工智能系统研发中心、无人机和无人车总部基地等产业，从而让京东的资本、资源和技术落地大湾区；

从1到N，即聚集：通过京东智谷聚集京东在大湾区的上下游企业，包括1000家上下游产业链企业+1500家配套企业，进一步放大自身的经济推动能力；

从N到无穷大，即赋能：以京东独有的无限赋能模式，把京东最为核心的能力全面向大湾区企业开放，助力湾区企业创造无限可能。

随着粤港澳大湾区的持续推进，湾区创新要素加速流通，京东智谷将迎来更为广阔的发展前景，成为莞深深度融合、一体联动发展、企业深度赋能的样板。

展望未来，陈昱表示，京东智谷建成之后会有180万平方的建筑面积，将会聚集2000+企业，可容纳5-6万常住人口，其中一半以上为高端人群。他们将在“研发+生产+办公+生活”一体化全需求的空间中安居乐业，实现真正的产城融合。

而且，据陈昱透露，京东二期还将推出京东云谷项目，京东智谷+京东云谷在体量上将会大很多，可能接近300万平方，从而打造京东智慧小镇一镇两谷的概念。

赋能升级，新章盛启！一张京东智谷的宏伟蓝图，正徐徐展开……

下一期我们将为大家解密：京东智谷二期的项目神秘特色与独特招商模式，敬请关注！

《园区一线》——产业园区的一线视角