2018全球房价最难负担城市出炉：香港连续八年居首（附完整榜单）

近日，美国城市规划咨询机构Demographia 发布《第十四届国际人口住宅调查报告》发布，并再次将澳大利亚列为受调查国家中最昂贵的住房市场之一，而香港更是连续八年居首。

今年的报告评估了截至2017年第三季度的九个国家的293个城市市场：澳大利亚，加拿大，中国，爱尔兰，日本，新西兰，新加坡，英国和美国。香港是唯一受调查的中国城市。

调查采用“中位数倍数”(将一个城市的房价中位数除以家庭年收入中位数)来评估住房负担能力。这一措施被广泛用于评估城市市场，并得到世界银行和联合国等机构的推荐，并被哈佛大学住房联合中心所采用。

调查将城市住房市场从“可承受”(3.0或更低)到“严重不可承受”(5.1和以上)(表ES-1)的中位数倍数分为四类。日本使用多个平均数据(平均房价除以平均家庭收入)，因为估算中位数倍数的数据不容易获得。

根据调查显示，2017年大部分大都市市场(即超过100万人)的住房承受能力依然不佳。

从下图来看，中国香港是房价最难以负担的地区，中位数倍数为19.4。 澳大利亚是中位数倍数为5.9，为第二大无法承受的市场，其次是新西兰(5.8)，新加坡(4.8)，英国(4.5)，日本(4.2)，加拿大(3.9)，美国(3.7)和 爱尔兰(3.7)。

如上表所示，调查中抓取的澳大利亚22个房地产市场中除了两个以外，所有房地产市场都排在“严重无法承受”(5)或“极度无法承受”(15)之列。

根据住房承受能力表现和一般管理结构(城市遏制或相当于自由土地使用政策)，从图4中可知，香港是最难以负担的城市，紧随其后的是悉尼和温哥华，中位数倍数分别为12.9倍和12.6倍。加州圣荷西位列第四，中位数倍数为10.3，其余城市均为个位数。

在九个最能负担得起的住房市场中，加拿大占有五席。 美国在前十三名中有八个城市，俄亥俄州扬斯敦市最便宜，中位数倍数为1.9。 加拿大新不伦瑞克省麦克顿和纽约尤蒂卡是第二最能负担得起房价的城市，中位数倍数为2.1。(表6)。

在76个严重负担不起房价的城市中，有30个在美国，16个在澳大利亚，15个在加拿大，英国10个，加拿大7个，新西兰6个，中国1个。 在十大最难负担得起的住房市场中，有七个是主要住房市场。最难负担得起的城市还包括旧金山湾地区的Santa Cruz(中位数倍数10.4)以及加利福尼亚州的Santa Barbara(中位数倍数9.4)和Salinas-Monterey(中位数倍数9.1)(表7)。

下图显示2017人口超500万的大型住房市场，香港是全球房价最难负担城市：

香港连续八年被评为最难负担的房地产市场，在该排名中，将悉尼列为第二名。香港房价中值是家庭税前年收入中值的19.4倍，高于城市规划政策咨询公司Demographia先前研究的18.1倍。

冷却措施未能遏制香港房屋价格，价格上涨超过1997年的两倍，97年的金融危机导致价格下滑三分之二。 学术研究表明，由于限制土地使用的规定，城市的房价已经上涨。

由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从2009年以来连年上涨。在刚过去的2017年，香港楼市实现14.37%的涨幅。

由于楼市和股市带动地价收入和印花税收入猛增，香港政府去年的财政盈余大超预期。香港财政司本月7日公布的数据显示，截至2017年11月底，港府综合盈余为572亿元，大大超出此前预期的163亿元。

此外，报告还观察到一个现象：最贫穷的那25%的家庭房价负担能力指标中位数是5.5，而最富有的25%家庭同一指标读数下降到了4.5。简单地说，相比于穷人，富人承担的房价压力变轻了。

而且，这种贫富差异在那些榜单上靠前的大城市更加明显。比如在伦敦，穷人家庭房价负担能力指标中位数倍数是10.3，而富人的则是7.8。