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彭博:多亏自动驾驶技术,房地产行业将不再“地段为王”

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 Winnie Lee • 2018-02-08 11:52:43 来源:前瞻网 E1131G0

“地段”将不再是房产价格中的关键组成因素。

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在人类历史上,财产和交通之间的联系也许是最持久的。

自古以来,很少有什么东西能比交通的进步更能带来更高的土地价值——公路、运河、铁路、公路都能带动周边地区的经济发展。

Bridget Buxton说,在21世纪,这种联系仍然“显而易见”。

2016年,她和丈夫在伦敦东部一个脏乱小地方买了一座年久失修的房子,仅仅因为该地通往高速铁路的路程很短。

在过去的五年里,像她家这样的房子价格上涨了90%,远远超过了整个城市的房价平均涨幅。

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但是现在,无人驾驶汽车的黎明预示着一个无压力通勤的未来。城市的停车场或许将会逐渐消亡,也会使房地产投资者的未来显得更为复杂。

“房地产可能是被自动驾驶汽车技术改变最大的行业。”David Silver说,他在Udacity公司教授自动驾驶技术,该公司已经招收了一万多名想要在未来从事交通运输业的学生。

“它可能会改变房地产目前只注重地段的现状。”

这可能需要一段时间:最早的无人驾驶服务——公共汽车、出租车和配送服务——已经到来,但要在消费者中普及,需要的时间可能不止十年。

几乎半个世纪过去了,福特1908年的Model T才在司机中开始普及。

因此,全球最大的房地产投资公司Brookfield Property Partners LP的董事长Ric Clark也承认,他们只是在猜测。

目前他们开始考虑,当自动驾驶的时代到来时,那些因不再需要汽车停放而多出来的空间如何处置,此前没有公共交通的冷门地段是否会变得有吸引力,偏僻的绿地是否会成为新的仓库选址。

在Brookfield的价值1520亿美元的房地产资产中,有大约175家在美国的购物中心,其中“占地最大的物理面积是地面停车场或结构停车场。”Clark说。

“如果能腾出空间来,或许我们可以尝试在上面建造公寓,或用于其他更好的、更高端的用途。”

如同水力压裂技术颠覆了石油工业,给旧油田注入了新的生命,无人驾驶的未来也将为我们提供一个全新社区的想象。

根据Daimler AG公司位于Stuttgart的研究部门Moovel Lab发布的估计,在纽约市,停车场的面积相当于两个中央公园。

伦敦将在没有停车位的情况下多获得相当于5个海德公园的空间。

再一次,这种技术的颠覆将给工作最繁忙的人们带来了幸运的解脱——未来边远地区将得到发展,新时代的城市将向外蔓延。

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保险公司安盛保险(Axa SA)的技术总监David Williams住在北郊的Bury St. Edmunds,工作却在伦敦,他每天花在路上的时间超过3个小时。

他期待着有朝一日他不再需要每天在路上堵车,穿过繁忙的车流,还要应付经常晚点的火车。

这位56岁的父亲说:“想象一下,如果我的旅程可以更加灵活,更加协调,不需要在寒风中站在站台上等车,我可以在这期间做多少事情?”

“但这是否意味着房价上涨——大城市所带来的效应——会扩散到更远的地方?”

谷歌母公司Alphabet公司就设想了这么一个仅有自动驾驶车辆存在的未来。

Alphabet旗下的城市发展部门“人行道实验室”(Sidewalks Labs)正在设计一个位于多伦多东部滨水区的区域,该地区可能是首批完全无人驾驶的社区之一。

“城市街道的基本设计和体验都可以改变,”该组织的首席政策官Rohit Aggarwala说,“突然间,你的街道变得非常安全,你不需要设置物理屏障来保护行人,可以突破我们今日对街道设计的理解。”

“在欧洲和另外一些历史悠久的地区,行人才是路上最被尊重的。”

另一些变化可能会来得更快。

Legal & General集团旗下投资管理部门的业务空间研究经理Bill Page表示,卡车司机使用自动驾驶汽车可能会对工业用地价值产生重大影响。

在那些最受快递公司青睐的地区,比如英国所谓的“金三角”地区,快递公司可能不再那么集中,因为司机的流动不再受限制。

目前,亚马逊等公司必须在这一英国独一无二的地区中建立业务,推高了该地区仓库的租金。

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“未来,你可以在更便宜的地区建立物流公司。” Page说,他所在的部门拥有约250亿英镑(价值约350亿美元)的房地产资产。

“在美国,如果汽车不再需要司机,那么所有汽车站点、汽车旅馆和加油站周边的地区都有可能贬值。”

对于一些投资者来说,无人驾驶技术何时会受到冲击,以及这个未来将意味着什么,都代表着对他们资金的潜在威胁,但对于那些饱尝金融危机后果的人来说,这是一个令人兴奋的前景。

“像无人驾驶汽车这样的新技术长期来说会产生巨大的影响,我们不需要假装有什么观点,但我们需要跟上时代潮流。”Varde合伙公司的全球房地产主管Tim Mooney在接受采访时表示,他所管理的资产约价值130亿美元。

“你可以在零售行业看到这些变化——在美国,一些东西将被永远地推倒重建,但最终结果将会是好的。”

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