从租赁到产权…“区块链+地产”场景广阔！哪些领域将迎来颠覆性应用？

区块链技术可能对房地产行业产生重大影响：从房地产购买，到尽职调查，再到外包投资、产权管理等一系列环节。CB Insights今天发布的一份报告介绍了这一具体领域的早期采用者，并深入探讨了区块链技术对房地产一系列丰富的潜在影响、具体影响的领域。

房地产行业正在经历数字化转型，技术已经开始帮助这一领域重塑不断扩大的全球市场，而区块链在其中扮演了一个重要的角色。

这种分类账本技术旨在培养人们对数字交易真实性的信任，可用于为商业和住宅房地产创造有效的解决方案。一些大型企业已经在押宝这一技术：房地产巨头RE/MAX已经签订了多个合作伙伴关系来探索区块链用例，而希尔顿全球酒店集团已开始使用基于区块链的物业管理系统。

一、为什么区块链技术可以使房地产行业受益？

区块链技术提供了一种共享记录保存形式，并且难以篡改。区块链技术通过分散的点对点平台运行，增强了抵御信息损坏传播的能力，并增强了对欺诈的抵制能力。

区块链技术有可能解决房地产行业的许多挑战，包括：

提高信任度和透明度：区块链技术为共享信息（如评估细节）提供了可验证且具有审查能力的选择。

减少孤岛数据库：房地产流程将受益于安全和防篡改的共享数据库，这些数据库可以在一个地方汇集来自不同利益相关者的数据和文档。

提高交易流程效率：大多数房地产交易仍然通过电汇进行，需要昂贵的验证流程，可能需要数天才能完成。基于区块链的交易可以实现简化的流程，从而快速交付并降低成​​本。

限制中介的使用：许多中介机构——从经纪人到托管公司——可能会被基于区块链的方法淘汰，因为记录可以使用区块链技术进行存储、验证和转移。消除对中间商的需求可以大大降低成本并节省时间。

二、面临区块链技术变革的房地产领域

可以从下面使用区块链技术中受益的几个领域，从尽职调查到融资系统。

1）物业搜寻程序

目前，经纪人、所有者、买家和租户用于存储和访问房产列表的最常用方法是通过Zillow（美国最大的房地产在线信息平台）等第三方平台。

这些平台往往是基于订阅的，并且可以向用户收取高额费用。此外，缺乏标准化流程，并且平台之间的沟通通常较差。

这会导致基本数据经常出现不准确、过时或不完整的情况。此外，数据可以在多个列表平台上分段，这导致效率低下。

区块链技术可以通过允许在单个分散数据库上存在属性列表来解决这些问题。

通过在对等网络中分布数据，经纪人将能够更好地控制他们的数据，因为它更难以被任何第三方干扰。市场参与者可以以较低的成本获得更可靠的数据。

Imbrex就是基于区块链的房地产列表平台的真实典型案例。

Imbrex的房地产市场建立在以太坊区块链上。买家、卖家和其他代理商可以免费使用该平台，获得贡献数据的奖励并帮助维护市场。

数据被加密并存储在区块链中，这意味着Imbrex无法控制它并且无法改变它——所贡献的数据仅由列表方控制。

据报道，Imbrex计划使用自己的加密货币启动支持智能合约的交易。

2）尽职调查和财务评估过程

用于身份证明的实物纸质文件至今仍然是常态。但这种方法需要投入大量时间和精力进行尽职调查和财务验证。

手动动验证过程还会增加出错的可能性，并可能涉及多个第三方服务提供商。这些因素成本高昂，并且拖慢了尽职调查过程。

使用区块链上的数字身份，可以以安全的方式在线处理整个过程——提高效率、降低成本，增强数据安全性并减少手动错误的可能性。

例如，房地产的数字身份可以整合诸如空租、租户资料、财务和法律状态以及绩效指标等信息。

目前，瑞典土地管理局Lantmäteriet正在与区块链初创公司ChromaWay、瑞典电信巨头Telia公司以及几家房地产企业合作开发基于数字区块链的解决方案。其目标是将区块链技术认证的销售合同和房产抵押数字化。

此解决方案简化了更换房产所属的流程，同时还添加了一些安全层。参与该过程的所有各方——包括买方、卖方、房地产经纪人、买方银行和土地登记处，都有自己的数字身份。

每个人都可以使用单个应用程序使用区块链验证的智能合约安全地发送和签署官方文档。所有参与者都可以查看相关文档和信息，并验证过程中发生的步骤。

ChromaWay宣布它已于2018年6月完成了该平台的全部交易。

图：ChromaWay应用程序的操作演示

世界各地的其他组织也在进行区块链房地产业务。例如，中国银行（BOCHK）在2018年中期表示，它使用自己的私人区块链处理85％的房地产评估。

中银香港信息科技总经理Rocky Cheng Chung-ngam说：“过去，银行和（房地产）评估师必须交换传真和电子邮件，以生产和交付实物证书。现在，这个过程在区块链的框架下可以在几秒钟内完成。”

3）物业管理

物业管理非常复杂，涉及许多利益相关者——包括房东、物业经理、租户和供应商。

大多数属性目前通过手动文书工作离线管理，或通过多个软件程序进行管理，这些软件程序通常彼此不能很好地集成。

通过使用使用区块链支持的智能合约的单一分散应用程序，从签署租赁协议，到管理现金流量，到提交维护请求的整个物业管理流程，都可以依照安全透明的方式进行。

例如，在住宅房地产中，房东和房客可以数字签署一份智能合约协议，其中包括租赁价值、付款频率以及租户和房产的详细信息。

根据商定的条款，智能合约可以自动启动租户向房东的租赁付款，以及任何进行定期维护的承包商。在租约终止时，智能合约也可以设置为自动将保证金支付返还给租户。

开发基于区块链的物业管理系统的一个业务代表是Midasium。该公司已经建立了一个私人区块链来执行智能合约。这使得传统合同（如抵押协议和租赁合同）可以被纳入区块链，以建立可以追溯和审计的协议和金融交易的历史。

除属性位置等公共信息外，所有数据均为机密和加密。预期目标是降低法律、会计和交易成本，以及降低欺诈和腐败风险。

AQUA是另一家提供基于区块链的物业管理系统的企业，除了其应用程序专门用于酒店和度假村管理。希尔顿酒店（Hilton Worldwide）目前就在应用AQUA PMS平台。

AQUA PMS应用程序是一个区块链平台，专为库存管理，任务管理和维护管理而设计。该服务旨在帮助客户降低运营成本和响应时间。

4）财产所有权管理

目前，财产所有权通常以纸张为基础，这就为漏洞和欺诈创造了机会。根据美国土地所有权协会的说法，行业专业人士在交易过程中，发现25％的所有权归属存在缺陷漏洞。

任何已发现的缺陷都会导致将财产所有权转让给买方，直至其被纠正为止。这意味着业主通常会收取高额法律费用，以确保其财产的真实性和准确性。

此外，产权欺诈对全球房主造成风险。据报道，2015年美国与产权欺诈相关的损失平均为每箱约103,000美元，这迫使许多购房者购买产权保险。

通过使用区块链技术构建土地所有权的不可变数字记录，可以减轻这些所有权管理问题。这种方法可以简化财产所有权管理，使其更加透明，有助于降低产权欺诈的风险和额外保险的需求。

全球范围的一些公司和政府已经为房地产所有权管理流程实施了区块链技术。

例如，区块链启动Ubitquity提供了一个平台，用于将土地所有权存储在公共区块链中，在这些区域中，它们不易受到盗窃、损坏、破坏或欺诈的影响。

2017年，该公司与巴西Cartorio de Registro de Imoveis（房地产登记处）合作建立了试点计划。

根据福布斯的报道，加纳区块链公司Bitland一直致力于为加纳提供类似的解决方案，据估计，近80％的土地尚未注册。那些拥有未登记土地的人发现更难以证明其所有权的合法，这回增加他们遭受土地掠夺或财产盗窃风险的风险。

Bitland正在寻求在其区块链平台上创建安全的数字公共所有权记录，目的是保护土地所有者免受所有权欺诈。Bitland已经扩展到在印度的7个非洲国家开展业务，并且还在美国与美国原住民合作。正在寻求在其区块链平台上创建安全的数字公共所有权记录，目的是保护土地所有者免受所有权欺诈。

房地产巨头RE/MAX也一直在探索区块链在这一行业的应用。它与区块链公司XYO Network合作，探索利用区块链技术在墨西哥建立分散的在线土地所有权登记处。

XYO Network的第一个RE/MAX项目涉及将位置坐标与代表土地所有权的独特数字标记联系起来。随着财产变更所有者，数字代币（交易记录在区块链上）也将改变所有者，建立透明的土地所有权历史记录。

SafeChain是另一家在产权管理领域利用区块链技术的企业。该公司帮助产权代理商验证客户身份，银行账户所有权以及安全传输有线信息。其平台旨在减少欺诈造成的损失并降低运营成本。

5）融资及交易系统

借款人和贷款人还可以使用区块链技术执行基于智能合约的不可变贷款文件，所有相关合法方均可以使用。根据穆迪投资者服务（Moody’s Investor Service,）发布的报告，采用区块链技术可以使美国抵押贷款行业每年节省高达20％的费用，每年可节省17亿美元。

ShelterZoom是一家旨在通过将所有流程放在以太坊区块链上来简化房地产交易的创业公司。房地产经纪人、买家、卖家和租房者可以在平台上查看要约和接受，还可以访问房产权、抵押、法律文件和房屋检查报告。

ShelterZoom与全球90多家经纪公司合作，包括马萨诸塞州波士顿的RE/MAX Revolution。该平台计划于2019年投入使用。

虽然有很多基于区块链的支付解决方案，但其中最成熟的是Ripple。Ripple连接其私有区块链RippleNet上的银行和支付提供商，寻求为全球转账提供支付平台。

Ripple的一个用例是促进跨境房地产支付。参与房地产交易的所有各方可以在在线平台上连接，查看各方之间的过往交易，并进行付款。

Ripple声称其方法让交易变得更安全、快速和低成本——与传统国际支付系统相关的高费用和多日等待时长相比，这是一个引人注目的主张。

6）房地产投资

历史上，房地产投资只适用于能够砸下大量资金的人——特别是在商业地产和多户住房方面。此外，房地产投资往往涉及昂贵的中介机构——如基金经理，这进一步提高了进入门槛。

然而，区块链技术通过提供一种通过众包和标记化来分散流程的方法来颠覆房地产投资。

对房地产资产进行标识是指房产所有者可以提供代表其房产份额的数字代币的过程。使用区块链来跟踪这些投资，每个交易都带有时间节点记录和不可变性，从而可以一定程度上限制欺诈风险。

这种方法使得建立房地产“微型股票”市场变得更加容易，从而为房产创造了有效拥有众多共同所有者并具有潜在回报利益的潜力。

目前存在许多基于区块链的房地产投资平台，但大多数仍处于开发阶段。

更成熟的是BitofProperty。这家总部位于新加坡的公司已经建立了一个基于区块链的众筹平台，允许用户投资住宅和商业租赁物业。用户每月从他们投资的房产中获得收入。

另一个例子是Brickblock，一个智能合约平台，它正在寻求使用标记化的房地产来帮助开发商为项目筹集资金。Brickblock已从Finch Capital获得近600万美元的资金，并拥有多个合作伙伴关系，包括JTC集团、solarisBank和Peakside Capital。该平台尚未向公众开放。

三、挑战

虽然区块链技术可以帮助解决房地产行业中的许多问题，但总是面临着向尚未完全成熟的新兴技术过渡的挑战。

值得注意的是，区块链技术仍处于早期阶段，房地产行业的全面采用伴随着自身的一系列挑战。

1）监管合规

要做到符合全球范围内复杂的区域法规是一个关键问题，采用任何新技术——包括基于区块链的平台都需要考虑这一点。

例如，一些基于区块链的房地产投资平台不允许来自美国的投资者参与，因为相关法规往往是严格的，并导致代币销售和交易的额外管理费用。因此，这些平台更容易简单地禁止美国人参与，即使失去了巨大的潜在投资者市场。

此外，并非所有州和国家都认为智能合约具有法律约束力，这对可能没有意识到这一点的各方构成巨大威胁——特别是涉及代表大型投资（如房产和头衔）的合同时。

区块链技术带来的监管障碍阻碍了许多企业的采用。虽然这个地区正发生一些变化。

亚利桑那州州长Doug Ducey于2017年3月签署了一项法案，该法案使智能合同具有法律约束力。据德勤报道，截至2018年10月，已有17家美国州立法机构通过或正在考虑与区块链采用相关的法律。这种趋势很可能会继续在美国和全世界蔓延。

2）影响规模有多大？

在房地产行业，每年有数百万甚至数十亿的全球交易。这需要能够快速有效地处理大量事务量的网络。

但是，以太坊目前每秒只能处理大约15笔交易，比特币只能处理大约5笔交易。相比之下，Visa声称它每秒可处理超过24,000笔交易。对于需要超快处理时间的大型房地产企业来说，交易瓶颈将成为一个主要问题。

然而，Ripple声称其XRP加密货币理论上每秒可以处理大约50,000笔交易——大约是Visa数量的两倍。这家区块链初创还表示它每秒处理多达1,500个XRP交易，这表明缓慢的交易速度不一定是区块链方法所固有的，并且可能会随着时间的推移而显着改善。

3）互操作性的建立

存在许多不同的区块链，并且它们中的大多数不能彼此通信或工作。缺乏标准化或互操作性是区块链领域的一个挑战。

例如，租赁公司可能希望使用公共以太坊区块链来执行租赁合同，但更愿意将租户数据和租金保留在私有区块链上。或者企业可以开始使用一个区块链解决方案，然后找到更好的解决方案以满足他们的需求并决定迁移。

为了保护过去的活动历史纪录，第二个区块链需要一种方法来引用第一个区块链——由于缺乏互操作性，目前这是不可能的。

有许多组织正在努力解决这一挑战，其中包括Interledger，旨在创建一种协议，以实现区块链网络之间的支付。实现跨区块链交易的解决方案将是有益的，但区块链平台可能必须引入共享标准以完全解决互操作性问题。

4）大范围采用

由于区块链仍然是一种新兴技术，大多数人仍然不完全了解它是什么，它是如何工作的，以及它的用途。

区块链技术的广泛采用还有一段距离，特别是因为许多行业尚未充分发掘其潜在的适用性。在房地产行业，可能需要一段时间才能让大多数企业对区块链技术在日常运营中采用它的能力充满信心。

在那之前，早期采用者可能会发现自己比那些落后的人更具优势，可能会为加剧竞争和新的行业开拓者创造机会。

四、结论

在区块链技术成熟之前，还有很长的路要走。

公司仍在探索和试验其应用程序，随着公众继续学习如何使用和理解分布式技术，许多问题仍有待解决。此外，区块链技术必须克服它从投机加密货币泡沫中带上的某种负面形象，有些项目就是彻头彻尾的欺诈。

然而，很明显，这种新兴技术有可能破坏包括房地产在内的许多行业。

随着行业领导者和政府在房地产领域探索和实施区块链应用，这个传统行业有可能成为第一个进入分布式数字世界的行业之一。