前瞻望园镜 | 增量时代，传统园区如何穿越“生死周期”？

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“生机”：存量房时代下，催生家具制造呈增长趋势

我国目前已经处于城镇化进程的中后期，一线城市的新建住房市场趋于饱和，房地产行业逐步迈入存量时代，根据贝壳数据，2020年中国商品住宅销售额中，二手房占比约达到43.7%，二手房交易将成为一二线城市住宅交易的主要构成部分。

从家装行业市场上住宅供给结构来看，2020年，存量房在市场上占比达到了39.1%，精装房占比39%，毛坯房占比不断缩小，为21.9%。

新房交付时毛坯房的比例将进一步减少，这将大大增加主流家装公司、家居建材企业的获客成本，二手房和存量房将成为家装行业未来新的获客重心。

随着中国的房地产市场从增量时代走向存量时代，房地产市场的格局发生变化。市场化的机制，能够淘汰竞争力相对较弱的企业，大多数资源向具备竞争力的头部企业靠拢，从而促进整个市场逐步进入良性运转。

作为家居建材家装业的上游，房地产行业的变动影响着家居建材行业的发展。我国商品房销售规模、精装修市场规模上升，而全屋定制、拎包入住渐成气候，逐步推动家居建材行业发展，行业潜在需求巨大。

需求量增长的同时，家具制造企业数量也在同步递增。据前瞻统计，2015-2020年我国家具制造企业的数量呈稳步增长发展态势，但整体来看增速有所放缓，到2020年，全国大型家具制造企业数量达到6544家。截至到2021年6月，全国大型家具制造企业数量上升至6557家。

产量方面，近年来，我国家具产品产量规模呈现震荡走势，2015-2017年，全国家具产品产量持续提升，到2017年，全国家具产量为9.1亿件，随后几年产量先升后降，但仍为创新高。2021上半年，随着全国家具工业的复苏，中国家具行业产量为5.2亿件，同比增长30.1%。

家具产业作为房地产产业链中的后置环节与房地产销售之间存在紧密的关系，且二者之间呈现高度正相关。未来对于家具制造的产业园区规模及生产条件，则有了更严苛的考验与更高要求。

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“病态”：中国家具（传统）产业园的3重诟病

家具产业园是指集家具生产、研发、交易于一体的家具企业聚集地。家具产业园建设的目的是为了推进家具产业集群发展、完善家具产业链、打造家具区域品牌。

在园区内，家具企业的聚集能够吸引专业化人才的流入；专业化的人才又能研发出更多专业化的技术；先进技术会在园区内产生溢出效应；当所有企业都拥有先进技术时，企业之间就会产生竞争的动力，激烈的竞争会迫使园区内厂商生产更多符合消费者需求的家具产品。

目前，虽然我国的家具产业园数量较多，但依然停留在传统家具制造层面，与国际先进家具产业园区还存在一些差距，具体表现在三个方面：

1、市场增量压力下，园区规划体系无明显迭代，效率下降

据前瞻智慧招商系统显示，2021年全国优质家具园区数量共计156个，其中有23个位于广东，18个位于山东，15个位于江苏。目前，我国的办公家具制造业形成了珠江三角洲、长江三角洲、环渤海、东北、西部五个产业集群，这五个地区的家具产能占到了家具制造行业总产能的90%左右。

家具产业园数量相对较为可观，但按照市场的需求发展趋势来看，2016-2020年我国智能家居市场规模由2608.5亿元增至5144.7亿元。因为智能家居赛道发展迅猛，智能家居企业也在3年内从9.7万家增长至11.2万家。市场规模扩大的背后是我国潜力巨大的智能家居消费市场。

在传统家具市场消费前景不明朗和智能家居消费前景的对比下，我国家具制造业势必要向智能家居方向转型升级。

当下随着物联网和5G技术的发展，消费者在家具选择时更加倾向于智能家具。那么直接带来的需求影响便是急需提升家具产业园的硬件条件，家具产业园区的定位除了需要考虑当下的消费者需求，还要把未来的发展纳入园区定位之中，同时需要导入家具智能制造技术。

我国不少家具产业园区现在面临着产业定位同质化、产业招商盲目化、有企业无产业等困境，因此为了同竞争对手竞争，只能打价格战，很大部分的缘由是因为没有做好特色化的产业定位，而这也会直接带来上下游供应链发展结构体系的不完善。

2、资金、运营管理体系需强化创新推动

由于许多家具产业园是在早期建设起来的，从上述园区分布数据可以看出，区域性产业集群发展是推动区域经济高效发展的有效途径之一。但同时在产业园区运营层面几乎局限在自身地域圈，没有充实的资金条件基础，导致在匹配人才、设备、市场、渠道等方面，存在着资源匮乏等问题。

除开历史遗留条件外，家具园区自身应多与专业的智库、研究院、协会等组织机构联动，集合多方优势，通过物质、信息等频繁交换，从而提升产业集群的整体竞争力，为园区企业带来更深层面的价值。

另一层面则是在2021下半年之际，许多地方已经相继提出“绿色园区”、“低碳园区”的评价指标体系，探索在产业园区规划中开展碳排放评价的技术方法和工作路径，为“碳达峰碳中和”的目标践行实际举措。

那么在此背景下，园区转型升级、低碳关键技术导入、园区低碳管理体系便是当下面临的发展痛点，引进低碳发展，也是为家具制造达标欧盟环保标准做好保障。

3、招商引资力量薄弱，资源链条短缺

从政策上看，我国招商优惠政策向家具园区倾斜力度不够。在现行政策下，家具企业入驻乡镇或园区所能享受到的招商优惠政策无区别，不利于产业在园区集聚。

而且，过分注重短期招商实现短期利益目标，忽略了企业进驻后的可持续发展，出台的相关政策就容易变成风险政策。

再者，由于产业链梳理的混淆以及新时代下智能家居产业的蓬勃发展，产业园区的招商图谱就会更加不清晰，进而导致招商引资困难。

如何正确处理招商引资和园区建设与运营管理模式、机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势的关系，是区域经济内生增长动力的关键点。

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“特效疗程”：中国产业园高质量发展必要路径

针对上述问题，加之目前智能家具产业备受社会关注，在智能家具产业的快速发展下，智能家具的市场需求不断扩大，传统家具产业园也需要优化升级，向智能制造家具产业园方向迈进。那么，可以从几个方面对中国家具产业园高质量发展之路进行改善呢？

1、完善产业链图谱体系，构建自己的产业大数据库

首先，坚持规划引领，推进产城智慧融合。我国家具产业园应在既有的产业布局和空间规划基础上，按照产城智慧融合的目标，通过技术手段优化发展空间，合理划分园区功能区域，做好整体规划。

对产业链内外部分析层面，需要通过专业的产业园区智库单位进行剖析，可以划分为：

(1) 国家、省、市的有关方针政策和上位规划对家具产业园区的影响；

(2) 国家和区域发展战略对城市（地区）家具产业发展带来的挑战与机遇等;

(3) 对城市（地区）家具产业发展现状、区域家具市场经济发展现状、产业发展基础、区域自然资源等基础条件进行分条块、分层次的研究分析；

(4) 依据城市（地区）已有的核心产业优势，结合目前整体行业的发展前景以及趋势，重点关注沿海地区以及产业发达地区产业转移的可能性，瞄准细分方向，进行重点研判和分析。

(5) 总结城市（地区）发展的优势、劣势、机遇和潜力，以及城市（地区）产业发展面临的瓶颈问题。结合SOWT定论，为家具产业园的产业迭代与定位做好全景透视。

正如前瞻为京东旗下的京东智谷产业园区项目做的产业定位规划，让其站在湾区高位，基于京东产业，结合本地生态，将形成‘1+3+5’产业全生态。

“1”是指一整条AI全链条产业生态；“3”是指基于5G开发的IoT（物联网）、机器人、云计算三大战略性新兴产业；“5”是指新一代电子信息、金融科技、智能制造、智能物流、电子商务五大区域支柱型产业。

在做好产业定位升级的同时，也需要强化规划带来的引领作用，运用大数据和物联网加强项目建设和规划实施的动态跟踪，确保规划实施到位。

全面落实产城智慧融合发展的理念，促进园区内各类基础设施互联互通，建立起属于自己的园区大数据库，全面监测企业进驻、企业变动、企业投资、企业经营等状况，统筹推进基础设施建设和公共服务设施建设，共建共享。

最后务必要提及的便是“双碳”战略下，低碳园区发展的必经路径，家具产业园大部分偏向传统，传统制造业的碳排放量相对较高。

在新时代下，家具产业园需以人为本，统筹兼顾碳排放与可持续发展；积极采用清洁生产技术；大力提高原材料和能源消耗使用效率，建设完善的温室气体管理体系，建立产业园区内的固碳生态环境体系，完善健全工业园区低碳运行政策、低碳规划建设和管理体系，打造高效高附加值产业组合，达到土地、资源和能源的高效利用，这样才能在未来找到更适合园区和企业并存的发展空间。

2、强化建设产业基金体系运作

要实现家具产业园的高质量发展，打造智能家具制造聚集区，离不开强力的政策引领、资金扶持。要加大对园区发展的资金投入力度，充分保障和满足园区建设和产业发展需要。

以北京市为例，据前瞻数据统计，截至2020年底，北京市累计成立90支政府引导基金，政府引导基金总目标规模超过2.6万亿元。2020年新成立2支政府引导基金，新增基金总目标规模为103亿元。

从北京市的政府引导产业投资基金投向的产业领域来看，主要聚焦在文化产业，信息技术、高端制造、科技创新等高新技术产业，主要是与北京市“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”发展定位密切相关，所以传统园区想要有更大的发展空间与支持，转型升级是迫在眉睫之举！

但想要推进园区产业聚集效应的形成，首要要强化服务意识，提升服务水平，简化企业落户的办事流程，增加办事服务项目，打通园区招商引资绿色通道，提升办事服务效率。

在专业智库的扶持下，可以指导如何使用产业资本力量，提升园区可持续发展内生动力。在产业、资本、技术、运营等关键点上，想要迎合未来产业园区的发展趋势，务必搭建一套商业逻辑清晰、盈利模式合理、运营架构高效的产业资本顶层设计方案，推动园区产业经济发展。

园区作为产业聚合平台，应当通过整合地方政府资源，打造产业专项引导基金，对园区相关企业（及准入驻企业）进行发展扶持，吸引这一领域具有潜力、实力的产业相关企业和研发机构到入驻园区，加速园区产业集聚与集群发展，加强产业链条的培育与建设，提升自主创新平台、优化自主创新环境、提高自主创新能力。

进而尽快形成智能家具产业体系，让我国的新旧家具产业园立足现有产业基础，配套关联企业，延伸产业链条，提高原有家具产业发展层次，大力引进制造行业领军企业，打造高端智能制造产业园，持续增强园区核心竞争力、提升园区综合效益，最终实现企业与园区双赢。

3、建立合适的招商政策体系+外拓智库机构合作

以智能家具产业的发展为例，得益于物联网技术的支撑，涉及的专业知识非常广泛，唯有加强技术创新与自主品牌研发力度，才能够把招商的特色化体系发挥到极致。

建议家具产业园应时刻保持与政府、市场、科研机构的紧密合作，不断创新培育出拥有真正国际竞争力的核心产品。

譬如，许多产业园区联动地方政府或自主与前瞻产业研究院合作，成立粤港澳大湾区招商引资工作站，前瞻作为国家商务部认定为唯一“粤港澳大湾区对外应对贸易摩擦工作站”，可以通过前瞻产业研究院立足大湾区辐射全国的先天优势，为园区和政府带来优质企业资源，助力地方政府与园区联动驻点招引头部企业资源、助力地方产业链发展补链、强链。

同时前瞻可以通过“线下精准资源+线上智慧招商系统”的双拳出击，打造品效合一的招商新模式，资源链条包括但不限于：

科研机构-清华大学、人民大学、厦门大学、武汉大学、中山大学、国际信息研究所、商务部研究院、国务院发展研究中心、各行业协会等权威机构建立了良好合作关系；

金融机构-与国内多家证券公司、PE、VC机构、律所、会所及10多省市金融办、上市办结成合作伙伴；

企业资源-前瞻累计服务各行业企业客户达23万家；前瞻是诸多中国500强企业、大型开发商、国有企业的长期合作伙伴；

政府资源-前瞻累计各级政府客户超过2200家，主导超过1000个产业园区招商项目；

媒体资源-前瞻覆盖覆盖全国280+地级市、300+县级市，拥有6大自营平台+75个主流合作媒体，是招商曝光的优质传播平台。

在现代产业园市场竞争中，家具产业的蝶变只是其中一个代表，需求增量时代下，如何打造自身特色化价值，讲好园区故事，让园区品牌发酵，这将是一个巨大的利润来源。

只有拥有真正“产业规划+招商规划+运营规划+大数据”的产业园，才能获得最大的市场空间，才能立足在长远持续的市场中，创造高层次的竞争力策略。

从学术到产业，更多相关数据请参考前瞻产业研究院《2021-2026年中国产业园区规划布局与运营管理分析报告》。同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、IPO业务与技术撰写、IPO工作底稿咨询等解决方案。