重磅！深圳拟出“王炸”新规：城中村这四类情况，优先拆建【附深圳市城市更新情况分析】

（图片来源：摄图网）

2024年1月4日，深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），并于2月4日前向社会征求意见。这份意见稿指出，城中村改造的对象是以深圳市域内原农村集体经济组继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。同时，位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围等4种城中村用地优先纳入拆除新建范围。

具体来说，这4种城中村用地包括：一、位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；二、位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；三、位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；四、以及存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟须实施改造的城中村。

据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月的数据，截至2022年底，深圳全市共有2042个以自然村为单位的城中村单元，总共约有31.9万栋楼房，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。其中，龙岗、宝安、龙华三区的城中村建面和栋数居前三。

早于2009年，深圳市就出台了《深圳市城市更新办法》，其中规定了城市更新的范围、基本原则、城市更新规划与计划等，并于2009年12月1日起生效。在“十三五”时期，深圳市政府发布了《深圳市城市更新“十三五”规划》，鼓励开展各类旧区综合整治，推动以城中村和旧工业区为主要对象的拆除重建。随后，2021年3月，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，这是全国首部城市更新的地方立法，也是深圳城市更新领域的重大事件。

根据深圳市住建局于2020年8月披露的信息，深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米。这主要是因为深圳有70%以上的人口居住在城中村，而城中村占据了深圳住房面积的约54%。

针对该意见稿，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，传统的城中村改造模式下，市场主导导致难以达成多数人同意的改造方案，也难以避免钉子户问题。而新模式则明确了改造范围界定，并强调政府主导和规划引领，意味着改造具有了公共属性。因此，可以按照民法典、物权法规定的少数服从多数原则，只需2/3的同意即可进行改造。

银河证券的研究报告指出，深圳发布了城中村改造的征求意见稿，明确了改造方式、土地收储、用地出让开发建设等主要内容。广深两地城中村改造的新规定可能对其他城市具有参考意义。考虑到广深陆续出台城中村改造相关政策文件，城中村改造进程可能会加速推进。

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