奇迹诞生！烂尾的“天下第一水司楼”，活了

中国地方文旅资产运营，正呈现“冰火两重天”的状态。

一边是央视点名的张家界大庸古城，倚仗年客流量3000万的超级景点张家界，自身耗时9年、投入24亿，最后却陷入“开门即亏损”、四年亏10亿的境地。

但在另一边，西南小县城被全国通报的烂尾项目，只要理顺思路、科学运作，一样有机会起死回生。

没错，贵州独山县曾因烂尾而闻名的“天下第一水司楼”，如今奇迹般地有了盘活的迹象。

2016年前后，独山县砸入巨资，开启了狂热的造景行动。

短短几年间，这个财政收入不到10亿元、还没脱贫摘帽的小县城，投入400多亿元人民币，上马了净心谷、毋敛古风博物院、毋敛古城、独山钟楼、盘古庄等规模极为巨大的项目。

这些绝大多数融资成本超过10%，即每年债务利息超过40亿元人民币。

在诸多项目中，重中之重无疑是净心谷景区内斥资2个亿建造的巨型建筑“天下第一水司楼”。这座占地面积近6万平方米、楼高99.9米的建筑在山谷中拔地而起，成为整个县城的时代标杆。

然而到2018年，独山县资金入不敷出，水司楼资金链断裂，在主体完工后便陷入停滞。

2020年，住建部通报，“贵州省独山县在影山镇净心谷景区内建设的水司楼，建筑高达99.9米，投资高达2.56亿元，存在脱离实际、滥建‘文化地标’、破坏自然景观风貌等问题”，要求独山县“做好水司楼项目整改”，“要举一反三，加强监管，完善制度，发现苗头问题及时干预、纠正，坚决杜绝滥建‘文化地标’等形象工程、政绩工程”。

然而，就当所有人都以为这座小县城无力回天，水司楼也将一直烂下去的时候，它竟然有了“起死回生”的迹象!

从2020年被住建部通报批评之后，独山县一直在积极自救，首先明确了转型为酒店项目并进行招商，可惜均因消防验收障碍等问题搁浅。

2022年，县属平台公司鑫影文旅投资重新接盘项目，在法律层面，水司楼补办了原先缺失的消防图纸备案，通过安全验收;债务层面，由县属平台承接债务，避免新投资方陷入历史纠纷，为项目顺利推进扫清障碍。

2023年是关键转折点，独山县找到了国内酒店业龙头、“格林豪泰”等多家酒店品牌的拥有者格美集团，格美集团董事长徐曙光率队到独山考察调研，双方达成合作意向。

2024年初，独山县更新招标公告，缩减了水司楼改造规模，将投资降到1.5亿，随后格美集团和国企贵州省旅游产业发展集团有限公司共同出资接盘，在格美集团的专业运作下，水司楼迅速完成了外立面、内部结构改造等工作。

今年以来，陆续有博主发布探店视频，网上也出现了不少宣传软文，看起来改建后的水司楼已经开始正常运营。

当然，改建成酒店只是盘活的第一步，只能说是让“天下第一水司楼”活过来了，但是否能真正“活下去”，还不能直接下定论。

不过要找确确实实盘活存量资产的经验也不难，离独山县不算太远的遵义市就有一个。

遵义播州区的乌江寨景区，同样是在2016年充满希冀火热开工建设，同样是后续资金链断裂，被列为闲置低效旅游项目，乌江寨从2021年开始自救，2022年便已初现成效，被地方官媒列为盘活的榜样。

之后2年间，乌江寨被央视多次推荐，成为省外多档热门综艺节目指定拍摄录制地，接待游客近300万，去年国庆实现营收2000多万。

从举措看，遵义盘活乌江寨的手段也和独山县差不多。

例如省市有关领导高层挂帅，先后作出批示，多次到项目现场调研，召开专题会、调度会，各级职能部门及时协调，解决制约项目盘活的核心问题和困难。

播州区委、区政府按照“政企分开、事企剥离、企业化运营”模式，多次与浙江顶度集团有限公司座谈协商，最终确定由贵州景耀旅游投资开发公司（顶度集团下属公司）购买贵州贵耀旅游开发投资有限公司40%的股权，建立“国有资本+民营资本”混改运营机制。

随后成立遵义乌江寨旅游景区管理服务中心，为景区发展提供服务保障，确保国有资产增值保值不流失。

同时，引进专业管理团队负责景区日常运营，实现景区所有权、管理权和经营权“三权”分置，推动景区规范化管理、市场化运作。

当然，在业态布局、功能融合上，乌江寨做得更好。

当地一方面深度挖掘地方特色文化，编排梯田水舞秀、水上独竹漂、无人机表演、傩戏表演、黔北花灯等文娱节目40余个。另一方面，按照“一店一特”原则，不断丰富景区住宿、餐饮、游览、购物、娱乐等业态，筹备景区主题文化活动，推动游客从观光游到度假游、过夜游转变。

通过剖析相关盘活过程，地方闲置低效文旅项目盘活的经验可以总结成以下几点：

一是政府主导与市场化运作相结合，厘清边界且专业分工，政府需要承担政策支持与基建兜底的责任，但项目运营需交给市场机制。

二是推动功能转型与定位重置，从注重“面子”转向关注“里子”，脱离实际需求的奇观建筑需要转向可持续的商业模式。

三是分阶段化解遗留风险，先“扫雷”再做事，对于历史遗留项目需优先解决法律、工程、债务三大风险点。

四是融入区域协同发展，避免成为“孤岛”，单体项目需要融入区域旅游生态链。

五是借助专业运营赋能，让专业的人做专业的事，文旅项目成功的关键在运营能力而非建筑规模。

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