十张图带你了解100亿融资背后的原因 富力地产疯狂加杠杆？

2018年11月5日，作为中国综合实力最强的房地产企业之一的广州富力地产股份有限公司(股票代码02777.HK)发布了自上市以来的首次增股融资公告，此次计划发行不超过8.06亿股，以当日收盘价12.14港元计算，此次H股发行将融资近100亿。在提倡去杠杆的环境下为何大规模进行融资？本来带你了解富力地产激进加杠杆，疯狂融资背后的原因。

公司战略升级 资金危机埋下伏笔

广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。

自公司成立以来，历经近25年的发展，富力快速成长，尤其在港上市后，开启了全国扩张，到2010年，ERP启动，公司战略升级，巨额收购万达酒店，以及进军北方房地产行业使资金大量消耗，逐渐出现供不应求的状况，直到2018年11月5日，公司发出公告，称拟增发约8.0559亿股H股，募集资金用于偿还债务、补充营运资金、项目投资等。因公司可用资金不足，且多次发债被驳回，这是富力自2006年以来首次进行股权类再融资，也是富力在两个月内抛出逾230亿元融资计划后，又决定进行股权融资，缺钱程度可想而知。

例如，为部署酒店业务分拆上市的战略，2018年7月19日，富力地产以约人民币199.06亿元收购大连万达出售的76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）的70%权益。77家城市酒店合计总建筑面积约为328.6万平方米及合共23202间客房。

但这对高负债压力的富力来说并非“捡了便宜”，而是进一步加重了公司的财务困境，除了要在2018年1月31日前付清近200亿元支出，交割后，如何对77家酒店进行有效资源整合与运营也是管理层亟待考虑的现实。

大举发债 资本结构持续恶化

截至2018年10月，公司发债17次，发债融资超过750亿元，这样大举发债，导致公司资本结构进一步恶化，资产负债率一直处于超高水平，且不断上升，2018年上半年，公司的资产负债率已经达到187.5%，最新披露的三季报披露数据来看，富力地产的资产负债表多了两项负债，一个是一年内到期的负债，以及应付债券部分，分别为191.8亿、467亿，且有息负债已经高达1600逾亿。总负债2863亿已经超过广州负债限额。

对比同规模的房企，富力地产的有息负债不管是2017年、还是2018年的半年报，都是偏高的，且今年上半年有息负债增加幅度也是居于同水平房企高位。资本结构的进一步恶化，使惠誉降低了对富力公司的评级，变为BB-级的垃圾债券，市场地位进一步减弱。

业绩增长乏力 并购式扩张后遗症爆发

面对资金链危机日益凸显，业绩也颓势难遏，逐步跌出一线房企梯队，成为三线房企“没落贵族”。2012年-2017年富力的业绩增长乏力，在头部房企纷纷进入千亿俱乐部时，富力还在及格线上挣扎。2018年1-9月富力营收451亿，利润46.53亿。业绩平平，但有息总负债却处于房企高位，面临的债务压力可谓巨大。加上存货堆积严重，存货周转率的不断降低，在可用资金本来缺少的情况下，存货占用资金越来越多，公司的财务状况可谓一塌糊涂。

近年来，在不断地扩张下，富力地产的规模增加明显，公司盈利能力也呈不断上升的趋势，到2018年第三季度，公司毛利率高达40.71%，较上年增加约5.4个百分点；2018年上半年，公司物业销售的毛利率为14.7%，而作为公司唯一盈利的物业销售，所赚利润面对上半年所要支付的利息支出45.9亿元，仍有较大压力。

如此盲目的扩张，不断堆积，盈利能力不高从根本上没有解决举债经营的问题，一系列恶性循环，并购式的后遗症开始爆发，富力地产深陷质量门，引发全国频繁维权。据不完全统计，仅从2004年至今，富力地产被曝光的楼盘达30余个。最近的员工不正常生死亡事件，又将富力地产推上风口浪尖，群众骂声一片，发展前景令人担忧。

负债融资 股权稀释 富力地产资本市场受挫

对于富力进行8亿股新股增发，公司股权稀释，股价开盘大跌，市场似乎是意料之中，毕竟过往债务一直是压在富力身上的大石头。为减少流动性压力，首次增发H股后，富力已发行总股份数将由32.22亿股增为40.28亿股，其中H股股数由10.15亿股增为18.21亿股，占总股本比例增长至45.2%；内资股股数保持不变，仍为22.07亿股，占比将由68.49%降至54.79%。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》。

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