麦肯锡：2030年，商办价值或将缩水超8000亿美元【附商业地产业分析】

2019年新冠疫情的出现，对办公方式产生了巨大的影响，越来越多的人开始采用混合办公的方式，即在传统办公室和远程办公之间灵活切换的工作模式。

7月13日，麦肯锡全球研究所（McKinsey Global Institute）在一份报告中表示，新冠疫情对混合办公模式的推动，导致企业对办公空间的需求下降，写字楼的空置率正在上升。

麦肯锡表示，预计写字楼的估值将缩水8000亿美元，较2019年水平下降26%；极端情况下，降幅甚至有可能达到42%。麦肯锡表示，在较为温和的情况下，到2030年，对办公空间的需求将下降13%。办公室出勤率将比疫情前低30%，每天只有37%的人回到办公室。

商业地产业态发展简史

目前，中国房地产市场竞争激烈，市场的参与者主要有三大派系，分别是住宅房地产、商业房地产以及工业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。由于房地产业狭义上指的是住宅房地产业，因此这里主要介绍商业地产与产业地产的发展历程。

根据德勤和睿意德中国披露的商业地产活力指数排名数据显示，2020年北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市形成绝对优势。从第二梯队来看，过去深圳作为我国四大一线城市之一，一直紧随北京上海，但2020年根据排名深圳市被成都市反超，位居第四。

住宅地产、商业地产、产业地产的企业竞争不是简单的割裂关系，目前，有众多房地产公司都在谋求多元化布局，并在多个细分市场中取得了不错的成绩。以龙湖为例，在住宅地产占据一定市场份额的同时，其商业布局也是可圈可点。2021年龙湖新开业12座商场，累计开业商场达到61座，年接待客流量约6.8亿人次，覆盖13个高能级城市，开业总面积达到594万平方米，整体出租率为97.2%，总租金收入达到467亿元，同比增长53%。龙湖通过精准的客研分析、出色的运营能力，获得了“一座天街，焕新一座城”的褒赞。从2021年房地产业不同业态的龙头公司营业收入可以看出，住宅房地产的市场规模远大于商业房地产与产业房地产。

最后，麦肯锡还建议称，开发商可以通过建造混合式建筑来适应办公和零售空间需求的下降，这些建筑的设计和基础设施可以进行改动，以满足不同的用途。

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更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《2023-2028年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》

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