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房多多创始人段毅:近200万房地产经纪人数据化之后的未来

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 参加学院 • 2020-01-10 17:42:01 来源:参加学院 E4422G0

演讲者|段毅  房多多创始人、CEO 来源|参加学院

参加君说

2019年12月15日举办的产业赋能2019年度论坛上,房多多当选“2019年度影响力企业”。论坛前一日,房多多创始人、CEO段毅在新空间地产创新营一期毕业模块作了一场题为“科技改变房地产交易服务”的分享。

段毅是国内最早一批为数不多的拥有本科学历的房地产行业从业者,毕业至今,一直在做“卖房子”这件事。第一次创业,段毅开了一家房产经纪公司,在看到国内经纪人工作效率低下的现状与移动互联网带来的机遇之后,他不顾身边人的反对,毅然选择卖掉第一家公司,2011年与另外两个合伙人一起创建了房多多。2019年11月1日,房多多(股票代码“DUO”)在美国纳斯达克上市,是中国居住服务领域领先的互联网科技公司。

为什么说房地产行业进入了交易服务时代?被人诟病的高昂中介费有没有解决路径?一直竞争相对低端的房产经纪行业将被怎样的力量重塑?房多多希望在行业变革中扮演怎样的角色?……围绕以上种种,段毅坦诚地分享了自己的观察与思考。以下为分享节选。

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房地产交易服务是一条被忽略的大赛道

房地产服务业与房地产行业到底是什么关系?在我们看来,房地产交易服务是房地产行业里被忽略的一条大的赛道。

中国从2017年开始进行房地产调控,至今已有三年。限购、限贷、限售甚至限利润等手段都已经用过,但交易量并没有减少,依然是每年18万亿元至20万亿元的规模。当房价被控制在一个稳定的范围之内,房地产交易市场就会进入量价双稳态阶段,稳态时代带来了交易服务市场的崛起。

目前中国百强房地产商手中囤有大量的土地待开发,加上存量资产流转,未来十年每年的交易量预计在18至20万亿元。去化量是均衡的,融资结构发生变化以后,资本供给量一定会放慢,而中国地产商又是高周转模式,这就导致结构性机会的出现:随着市场从卖方时代进入买方时代,房子去化将越来越难,这会为交易服务带来发展的机会,以交易为基础的、通过提供服务获取佣金的市场规模会持续增长。

02

房产交易的复杂决定经纪人是关键节点

创业会选择这样一个赛道还有一个原因:房产交易是一件很复杂的事。房产交易虽然面向C端,但特点是低频、高额,交易流程复杂,众多交易方与非交易方参与其中,需要适用于当地市场的专业知识,这些属性使得经纪人成为行业互联网化的关键节点。可以说,在房产交易行业只有经纪人的行为是高频的。

因此,我们一开始就帮中国的房产经纪人群体做了一套SaaS系统,希望这群在线下原本通过打电话、发传单来做生意的经纪人,能到房多多平台上用好的工具来做生意。

中国的房产经纪人市场与美国相比非常落后。今天中国有200万房产经纪人,从数量来看不比美国差多少,但本科化率只有15%,平均年龄是27岁。而美国房产经纪人的平均年龄是45岁,约比中国大20岁,本科化率高达90%。为什么会这样?

此前,中国房产经纪行业的竞争一直比较低端,一个重要原因是这个行业在过去一直是一个一次性买单的行业。

房产经纪行业有一些特点:首先,中国总共有近200万经纪人,整体上是一个高度分散的行业;其次,在这个行业,传统线下管理只能靠人与人之间的彼此制约,但这个行业的本质是经纪人,他们需要有基础的工具、数据以及做生意的平台去完成交易。

因此,我们认为,这个行业的唯一出路是提高服务水平,进而带来交易效率的提高。

3

03

交易行为数据化带来的乘数效应

我们认为,科技和数据是可以重塑行业的力量。

以美国为例,上世纪70年代美国房地产业开始高速发展,但房地产服务业并没有同步发展,直到最近20年才开始崛起。

5年前,美国出现Zillow这样的信息分发平台;近3年又出现了以估值64亿元的Compass为代表的科技经纪公司,即基于移动互联网和数据做生意的平台;另外还有一类是Opendoor等即时交易平台。我认为,未来五年中国也会出现类似的公司,这是由新技术带来的必然变化。

那么,数据为这个行业带来的最大变化是什么?

此前,这个行业都是一单交易只收一笔费用,一旦实现了交易的数据化,一单交易就可以延伸出许多增值服务模式,线上收广告费、线下收中介费的传统模式会渐渐式微。

就房多多自身而言,从财报来看,我们已经持续三年盈利,收入主要来源于交易服务佣金分成。未来,我们会重点拓展交易数据化之后的收入机会,这将衍生出许多创新产品,这也是未来我们会去重点拓展的方向。

总的来说,我们对这一模式的理解是:商业行为数据化将带来商业价值的乘数效应——基于一笔生意可以衍生出多次增值服务收入,并且做的是乘法。

04

房多多要做一家数据公司

从创办房多多的第一天开始,我们就决定要做一个独立开放平台。截至目前,平台已有超过100万注册的经纪人。2019年前9个月,累计活跃经纪人有35.5万名,超过5万名经纪人在平台上做成了生意。

利用数据和SaaS系统,我们可以帮助经纪人更好地使用互联网工具,基于交易结果进行变现。产业互联网是一个新的领域,如果你可以为产业方提供价值,你就可以基于商业结果去收费,而未必要靠SaaS系统收费。

今天,我们仍然坚持要做一个独立平台。市场上有强大的玩家,他们自雇经纪人,且拥有很多线下店,但我们的模式与之不同。目前,房多多约有1600多名员工,今年与去年的员工数量基本相当,GMV几乎翻倍,平台的边际效应进一步显现出来。

房多多的使命是通过科技创新,“帮经纪商户简单做生意,让经纪行业充满梦想”,而科技创新的背后,必须依赖于强大的数据基础设施建设,将经纪人服务行为、客户交易行为数据化。基于这一认知,我们将自己定位为一家数据公司。

我们要让更多经纪人入驻我们的平台,我们搭建行业的基础设施SaaS系统,提供这个行业最基础的生产资料——房源;然后再通过客源的运营,让“人房客”形成有效匹配;此外,还可以为经纪商户提供一些资金上的支持。总之,我们要做的是把经纪人的行为数据、房源数据和客户数据实现更精准的匹配。

再回到前面的问题,一些中介公司收很高的佣金费用,这件事情的终极解决路径就是要把中国200万经纪人数据化,将之与资产的数据化进行匹配,只要匹配效率越来越高,交易费用一定会下降,这是一个最简单的行业模型。

我们认为产业互联网在房地产服务行业会有三个发展趋势:一是资产数据化,二是服务数据化,三是交易数据化。

首先,资产数据化。资产数据化在房地产行业的想象空间很大,比如区块链技术将资产的金融属性数据化,这将进一步强化资产的流动性。

第二,服务数据化。截至2019年6月,房多多平台上已有超107万注册经纪商户,经纪商户在平台上开网店,平台积累了八年的服务行为数据,将大幅提升“人房客”的匹配效率。

第三,交易数据化。当资产和服务数据化后,交易数据化也就实现了。交易数据化激活了交易衍生服务,将单次服务收入转为多次收益。

05

创业8年的两大感悟

自2011年房多多创立,至今已有8年时间,我有两个核心感悟。

一是合伙人比商业模式更重要,做底层设计时搭建的合伙人机制是房多多走到今天的一个重要保障。一是创始人团队对公司经营有绝对控制权;二是通过合伙人机制,我们持续不断地引入新的合伙人,实现了梯队成长,目前房多多共有30多个合伙人,最年轻的一批都是90后。

二是房多多也经历过一段困难的时期,2015年我们做了一些创新,也付出了一些试错成本。这个坎让我明白了,资本型的投资和市场溢价型的交易最终都要转向运营型、经营型,这才是企业的本质。

编者按:本文转载自微信公众号:参加学院,演讲者:段毅  房多多创始人、CEO

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