共鉴深圳经验，解读行业趋势：前瞻发布《2023深圳市工业上楼发展专题研究报告》

在中国工业化进程快速推进的背景下，部分人口密集、产业发达的地区已经出现了土地资源不足的问题。而深圳作为以面积狭小著称的中国“工业第一城”，产地矛盾尤为突出。在这样的背景下，深圳率先探索了“工业上楼”模式，并取得了大量经验。

2023年9月14日，前瞻产业研究院重磅发布《2023深圳市工业上楼发展专题研究》(下称“报告”)，以深圳经验为核心，围绕工业上楼的发展前景、具体案例以及具体的项目选址、产业定位、工业空间设计及运营实施等方面进行了详细论述。

报告指出, 工业上楼于城市、于园区、于企业都有重大意义。对于城市建设，工业上楼成倍提高亩均产值和税收的同时，也能改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象面貌，以至于有部分土地资源充足的地区，也希望通过打造标杆性的工业上楼项目作为区域发展名片。

对于园区和企业，工业上楼在土地成本、运营模式、政策扶持上具有更多的优势，尤其有利于做政策性融资以及争取税收优惠政策，也有利于空间内企业间协同发展、资源共享、实现双赢。

比较适合上楼的产业主要是轻型、环保型、低能耗的高端制造业，如新一代信息技术、生物制药、智能制造、工业互联网等战略性新兴产业具备“四小+一高一低”特点的企业。“四小”指的是设备载重小(轻型化)、原料产品体积小、污染小、震动小，“一高一低”指的是技术要求高(工艺先进)、能耗低。

具体而言，根据国家现行产业政策、行业准入条件、“工业上楼”五要素筛选模型，从国家产业目录中的31个工业大类划分为重点鼓励上楼、有条件上楼、不建议上楼三类。

当前国内工业上楼以深圳为起点，苏州、上海、青岛等多个城市准备或已在跟进。而作为领头羊，自2018年提出“工业上楼”以来，深圳全市已规划72个工业上楼项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。72个项目中，共有50个项目在20大先进制造业园区范围内，成为深圳推动先进制造业发展的重要内容。

其中，全至科技创新园、燕罗智能网联汽车产业园、南山智造·红花岭基地、宝龙上井半导体与先进制造业产业园以及坪山新能源汽车产业园，都是取得良好成果的标杆项目，且各富特色，值得各地区工业上楼项目学习。

此外，在长期发展过程中，深圳积累了工业上楼的大量经验，发现、解决了多个关键问题。例如，过去工业企业普遍上楼意愿不强，主要是因为高楼层层高与承重难以满足生产需求、重型设备不易上楼、传统货梯运输效率低三大痛点，以及噪音、震动、粉尘、污染、辐射、货物运输等若干难点。

总体来看，发展工业上楼需要政府统筹、国企主导、市场运作，政府以低租金、高配套留企，创新开设政策“组合拳”绿灯，充分调动国企资源，引进高端制造业。尤其在实施主体上，深圳一直推动国资成为全过程服务商，为深圳市工业上楼项目提供全过程服务。

至于具体指标，深圳经验可以总结为十大普适性要素，其中最重要的是建筑层高、建筑荷载、客梯货梯、卸货场地这四大要素。

总体而言，可以明确的是，在当前的城市发展中，“工业上楼”已经成为一种不可忽视的趋势。

作为中国1800+政府25年来的科技型产业智库单位，前瞻产业研究院将继续密切关注“工业上楼”的发展动态和实践经验，深入研究和分析这一趋势对城市发展的影响，并为政府部门和企业提供有针对性的政策建议和战略规划。

在未来的发展中，前瞻将与政府、企业、学界等多方继续合作，共同推动工业上楼的实践和创新，探索新的工业发展模式和解决方案，为城市的可持续发展和经济转型做出积极的贡献。

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