摆摊卖房的时代走了，新经纪时代来了

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内容来源：0月23日，在由贝壳找房主办的“品质·共融——长江经济带房产高峰论坛”中，权威专家就“长江经济带房产服务升级”同台论道。笔记侠整理发布。

精华笔记•宏观趋势

笔记君邀您思考：

房地产市场的驱动力是什么?

城市化为房地产市场带来了什么?

房产经纪行业将怎样更好地为消费者服务?

随着经济发展，中国的城市化正进入一个非常关键的阶段，从过去遍地开花式的城市数量的增长，正转向以城市群或城市圈为主体的新的发展阶段。

有人说，房地产长期看人口。但从发达国家看，国家的总人口并没有变化，甚至处在下降的趋势上。

但是，人口在空间上的布局结构发生了优化，越来越多的人口加速向都市圈集中，由此，都市圈成为房地产的坚强后盾，为房地产创造了一个新的空间。

今天，我们很荣幸地邀请到了，国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微、国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎、贝壳找房大中华南区 COO张海明、贝壳副总裁兼百川事业部总经理左东华。

他们就“居住行业将怎样更好地为消费者服务?”这一问题，一一分享了其专业见解。

一、服务性将成为

房地产市场最重要的驱动力

在城市化超过50%以前，房地产是以投资为主要驱动力的行业。

2013年，中国的房地产投资已达到峰值，2013年以后，增速不断回调。

相反，同一时期，二手房交易、租赁市场、装饰装修市场仍在快速发展。

此外，除了北上广深之外，目前，已经有大约10个城市的二手房交易超过一手房交易。

与此同时，老百姓对房地产消费的需求，已经不止于购房，而是转向了服务，包括二手房交易服务，租赁服务，物业服务，家庭居住服务，装饰装修服务等。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微，将此类新需求归并到消费性服务业发展利好中。

1、服务业发展中的两大支柱和动力

王微说，在工业化中后期或国民收入达到中等收入后，经济发展和结构调整的主要动力来自服务业，特别是服务业中的两大支柱和动力。

一是为工业或制造业的高效率、高质量发展，提供支撑的生产性服务业。

如技术研发、金融、物流等。

二是教育、医疗、健康、体育、文化、娱乐等为提高人的生活质量和生命质量，提供支撑的消费性服务业。

包括房产交易服务业、物业管理、房屋装饰装修以及房产增值服务等。

2010年到2015年，是生产性服务业高速发展的阶段。

消费性服务业从2015年开始发力。现在，已经成为服务业中发展速度最快的部分。

目前，服务性支出已经占老百姓家庭支出的45%，在未来一、两年，可能要超过商品消费。

消费性服务业的发展，使居民的消费需求发生了较大改变。

2、中等收入群众成消费扩张的风向标

消费扩张的主风向标主要有两大类。

王微把它归纳为，中等收入群体和新生代人口。

中国现在的中等收入人口已经超过4亿，是日本和美国的人口之和。全世界的大型跨国公司和一些品牌公司，都希望占据中国的消费市场。

新生代人口，80、90、00后，是中国增长最快、消费最活跃的群体。

跟他们的父辈不同，新生代人口的文化水平较高，具有非常开阔的视野和比较现代化的消费理念，包括房屋的销售、租赁等，主要面向这样的群体。

这群人主要生活在大中型城市。

伴随着城市化，这两大群体也在快速向中心城市进军，更多集中在以北、上、广为核心的大都市圈。

这几大都市圈，目前已经进入全球140多个国际消费中心城市的行列。

这140个多消费中心，只占全球人口的13%，但他们对全球消费市场的贡献率超过了30%，对GDP的贡献也超过了30%。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎说，在都市圈支撑下，房地产的韧性变得更强。

都市圈的形成有这样几个条件：

以1天为中心，可以接受核心城市某一方面的功能;以1小时或1小时多一点的通勤区为它的外沿;中心城区有百万以上人口，加上网络连接到各类城市，有几百万，几千万人口。

目前，中国都市圈的发展，总体上还处在加快发展阶段，有些都市圈相对成熟，比如上海大都市圈。

更多的都市圈等处于发展中或者发育的状态。

冯奎讲了两个观点，其一，都市圈的发展缓解了房地产的供需矛盾。

中国现在的人口在加速向大城市集中或者集聚，两千万人、三千万人集中到北京、深圳。

那么，怎样发挥它们的居住功能，解决房地产的供需矛盾?

房地产的供需矛盾，只有发展千万人口的大都市圈，追求较大区域的平衡，较长时间的平衡。

而不是短时间的平衡，也不是小范围内的平衡，供需矛盾才能得到极大缓解。

其二，都市圈的发展有利于平稳房价和租金价格。

中国现在讲得最多的问题是控制房价，房价为什么高?

以上海为例，上海的房价相比苏州、无锡、南通、嘉兴等地，要高出两到四五倍。

中心城区房价之所以这么高，与中心城区的人口密度，以及资源的集中程度密不可分。

拿上海和东京相比，0到10公里半径范围内，上海的密度远远高于东京，但在30公里到50公里这个圈层，东京圈的人口密度是上海都市圈密度的1.8倍。

这些现象意味着，中国都市圈周边的中小城市没有得到很好的发育和发展。

人口以及资源要素过度地向中心城区集中，导致了中心城区房价过高的现象。

冯奎进一步解释，如果房地产行业在大都市周边一些地方选择一些很好的地方，发展成为新的租赁热点地区，这将有利于居民分散租赁居住，也有利于平抑租金价格。

二、租赁成热点

房产经纪服务急需进步

在过去将近20年的房产经纪发展历程中，全国除了一二线城市外，越来越多的城市进入存量房时代。

此外，随着国家住房政策的逐步完善、市场越来越成熟，未来，不动产存量房市场交易将占主流。

贝壳找房大中华南区COO张海明也提到，再过几年，二手房租赁，包括二手房经纪、家装、家居类市场，大概能达到6成左右，新房交易会随着方方面面的原因，占比会逐渐收窄。

未来，房屋租赁将成为人们的居住首选。

回到房产经纪的服务业方面，近年来，可以看到其他各个行业的服务业进步速度非常快。

无论像滴滴这样的出行服务平台，或者美团这种餐饮服务平台，都有突飞猛进的进展。

房地产行业的服务也有进步，十年前，房产经纪人夹一个小皮包，戴一个链子，穿一双北京老布鞋，但今天好歹穿上西装领带了。

但这显然还是不够的，房地产行业还有很大的提升空间。今天的交易环节的服务没有明显的进步。

张海明举例说，以快递举例，我们知道快递到哪里了，打车大概多长时间。但是，我们今天一笔房地产交易，有多少消费者知道这单交易到哪步了?

这些信息，在整个服务方面的迭代空间是非常大的。

未来，房地产行业越来越多的流量将在线上发行。

比如，今天业主委托给经纪机构，在线上的部分占比只有5%左右，要卖一套房，还必须跑到门店去，未来，这些都可以通过线上解决。

①房产经纪服务的困疾

那我们回头想想，为什么这些现象以前得不到解决?

张海明从三方面做了解答。

线上披露的信息不够;业主对这件事本身的信任度不够;技术层面的迭代不够。

方方面面的原因造成这个房产经纪行业的交易效率较低，交易链条较长，消费者信任度较低。

那么，为什么这些要素这么低?

最核心的问题是，无论从作业工具，还是大数据的使用，都是不够的。

但如果房产经纪机构的业主直接线上委托，省去了经纪机构的房源开发时间，效率将会大幅提升。

此外，他看到，今年和去年，全国大概有800万左右的大学应届毕业生，现在的员工，70%以上是90后，所有的企业和平台都面临着员工90后化。

如果房产经纪依然用非常传统的刀耕火种的工具，大街上站摆一个板子，去大街上发小广告，这代人显然是不能接受的。

房屋经纪机构应该想到解决的办法。

首当其冲就是要解决其中的难点、痛点。

张海明将房地产经纪行业分为四大痛点。

第一，经纪人作业习惯和消费者利益的冲突。

第二，经纪机构和经纪人之间的矛盾，隔壁两个经纪机构的品牌没有合作，没有沟通。

第三，基础设施需求。比如，房屋经纪机构的前台发展不错，但后台系统、流量、财务、人力资源、培训体系等方方面面也需要很多沉淀。

第四，单一的业务形态限制房产发展。

过去几年，有很多限价、限购政策，如果一个中小型经纪公司没有更多的业务链条来支撑其发展，单一业务很难抵御波动的周期。

比如，一些房屋经纪机构只做二手房，但有些房屋经纪机构除此之外。

还有新房源、租赁、海外市场、装修等，有更多的业务链条，这样它就有更多的商机机会，能给其品牌更多的收益机会。

这些问题怎么解决?

②房产行业新经纪时代的到来

贝壳正在做解决这些难题的事。

贝壳的定位是技术驱动品质居住的服务平台。

目前，贝壳进驻了91个城市，在全国有1.5万家店面，超过70个进驻品牌，经纪人线上的成交占比达到30%以上。

此外，它有很多规则体系，包括信用积分，谁的信用好，积分越高，包括贝壳分、贝壳币、品质联盟等。

贝壳找房有两大特征：

第一，以ACN(经纪人合作网络)为基石，多品牌合作，共赢共生。

第二，以真房源为底线，凭品质服务提升消费者体验。

可以说，贝壳找房以互联网为工具，用技术和数据来驱动行业从2.0到4.0。为什么是4.0?

现在行业里有视频看房等技术，社会进步太快，我们希望直接进入VR(虚拟现实，在线三维模拟环境)看房、VR讲房时代。

目前，贝壳找房也有自己的VR，客户不用去现场看房，房产经纪人直接在VR里跟客户讲房。

贝壳目前已经进入到房屋中介式的新经纪时代。

张海明将中国的新经纪时代分为三大类。

一是依托互联网、大数据。

互联网几乎改造了所有的传统行业，除了不动产，因为它的链条足够长，尤其是二手房交易，有七十几个环节。

因此，贝壳希望通过分门别类，通过更多大数据的框算，让房屋交易本身更有效率。

张海明举例，有很多客户找房产经纪人买房，我们不知道客户什么诉求，甚至客户自己也不知道自己有什么核心诉求。

比如，客户如果注册了贝壳APP，他会有看房路径，可能看了海淀中关村三小的房。

房产经纪人通过他的看房路径，就知道这个客户核心诉求是要买一套重点小学的学区房。

房产经纪机构可以通过很多数据方式，提高作业效率，帮客户做一些决策，降低其成本。

二是以用户为中心。

三是通过ACN合作网络，即经纪人合作网络。

过去，A公司的A经纪人开发某套房，B公司的B经纪人开发某套房，大家之间是没有合作的。

未来，大家将在同一规则下资源共享，共同来卖，将节省经纪人大量去开发房源而做重复工作的时间。

此外，贝壳还将协同品牌服务商，重塑人、房、客的服务业态，提供品质服务。

那么，做到这些的前提什么?

张海明说，真房源是最基本的。

房产行业应该适应时代潮流，利用一些新技术，通过更好的房屋评价，更好的图片，更优质的房源描述，更透明的信息呈现，让消费者容易找到你、信任你。

整个作业环境，包括交易流程都应该得到重构，这是未来都要改变的。

不仅如此，还要塑造自己的品牌价值，得到更好的市场反馈。

三、贝壳的品牌赋能和品牌价值

贝壳找房在2018年初正式上线。

在提出的八大赋能中，其中一个是品牌赋能。

那么，什么是品牌赋能?

拿汉堡举例，如果今天想吃汉堡，大家会去买什么?

麦当劳、肯德基还是汉堡王?

如果想买一瓶可乐，会买什么?可口可乐还是百事可乐?

如果今天想买一辆汽车，会买奔驰、宝马、奥迪还是大众?

大家都生活在品牌中。

这个过程，不知不觉，从用户的需求到用户拿到实际的产品，这个过程中都需要提供哪些价值?

贝壳副总裁兼百川事业部总经理左东华说，百川事业部在过往的一年过程中，对整个房产经纪行业的市场，做了深入的调查。

发现房产行业服务品牌面临着三大困境：

第一、有品牌，但推广不足。

消费者在市面上很难看到推广，今天问一个消费者，你想买一套二手房，会想到什么?

很少有人会想到品牌，消费者的品牌认知度是极低的，因为市面上没有进入到推广阶段，大多数公司的品牌意识是极差的。

第二，品牌多，但差异性不足。

今天的二三线市场，房地产行业的大多数品牌都在同质化竞争，大家没有差异性，越往下行的城市，越是一个劣币驱逐良币的环境，这是今天生存的现状。

第三，服务多，但产品力不足。

今天初具规模的品牌公司，对C端的服务很多，卖二手房、新房、租赁、衍生产品。

但在整个业务流程、产品设计、用户体验、交易客户的服务保障和风控等方面的研究非常少。

虽然C端(客户端)服务多，但房地产行业在过往的5年时间，客户的满意度一直保持在低位，没有任何增长。

此外，这个行业对B端(企业端)提供的服务支持也相对甚少，提供给他们的解决方案也比较零散。

如何改变这种现状?

房地产行业必须紧跟新时代趋势。

左东华说，目前这个行业有三大趋势：

第一，线上化趋势非常明显。

真正的线上化是一套线上的解决方案，是B端和经纪人以及C端用户的交互，更多的行为发生在线上，而且他们交互的行为留存在系统中。

第二，“成交为王”过渡到“品质为王”。

随着品质升级以及中国中产阶级的崛起，未来，房产品牌不能提供很好的品质和服务，将很难在行业里立足。

第三，从业服务者年龄趋于年轻化。

目前大量的从业者是90后，甚至95后，房产经纪人能为这些人带来什么?

这值得品牌主和品牌深思。

为此，百川事业部定义了一个大战略，叫：平台连接品牌，品牌连接门店，门店连接人。

这里有几个核心的判断。

第一，行业品牌是有价值的，如果品牌不能为C端和B端提供有品质的服务，不能跟90后、95后这群人产生深度的连接，那样的品牌将会被淘汰。

第二，整个房产经纪行业的品牌迅速聚集，现在已经进入了91个城市，今天消费者大约能看到1000多个品牌。

未来，随着新经纪品牌的崛起，品牌的数量会逐渐减小，未来市场上可能会有几百个品牌。

但是，单一品牌的门店数量会迅速增加，新经纪品牌也会更有生命力，会为C端和B端创造更大的价值。

百川事业部将通过连接存量品牌和孵化新品牌做增量，对现有市场品牌进行深度连接，辅助其发展。

存量市场品牌的品质有一些准入标准，大致有以下几点：

第一，看底层价值观。

第二，品牌的门店数量，店均人数和跨越的城市数。

第三，品牌的美誉度，对这个品牌的C端和B端进行口碑调研，来做定性分析。

最后，品牌经营的健康度。从合法、合规性和运营的规范性，以及团队组织的人员构成等进行有效的评估。

对于潜力品牌主，会看你是不是业界的KOL和业界精英。

百川会从价值观、影响力、团队能力、战略规划、市场环境等方面来看其是否具有准入标准。

此外，百川也会对品牌提供深度的四大赋能。

对市场上存量品牌的升级方案会从两方面着手。

第一是品牌策略，第二是VI(视觉形象)系统的建立和推广。

百川有一个专业的品牌团队，会和品牌主做深度交流，了解品牌主的个性、喜好和整个核心团队的工作方式。

从战略定位、核心价值、用户价值、感性利益、理性利益、品牌属性、传播调性等方面帮助这个品牌，构建企业文化。

此外，从店的软装、硬装和办公用品的配置，到VI的规范性，小到一个纸杯，大到工装、工服等，都有相应的标准。

百川也会做品牌招商手册的辅导。

第二大赋能是协同发展。

在前台，百川会做品牌的营销和露出;中台，会有优秀的项目经理，对接品牌的战略合作，协调在平台上的事情;后台会做战略咨询服务。

第三大赋能是特许经营的管理赋能。

第四大赋能是品牌主赋能。

作为一个经纪品牌，品牌主的见识和视野，对品牌的扩展、张力、发展速度以及稳定性起到了非常大的作用。

品牌进来后，百川会对品牌主和品牌的核心管理团队，进行深度赋能，从他的知识沉淀、能力的成长和视野的开拓，做全方位的辅助成长。

未来，中国的主要问题是形成拥有更多功能、热点的地区，以此来平抑都市圈范围内的房价。

从租金角度看，以往的研究都支持一个观点，租金和居住区周边的交通、治安配套等方面相关。

正如冯奎所言。

如果房产经纪机构在大都市周边一些地方选择一些很好的地方，发展成新的租赁热点地区。

这将有利于居民分散租赁居住，也有利于平抑租金的价格。

此外，房产经纪要利用新技术、新方式研究出更好的服务水平，为客户带来更为优质的体验。

本文来源：公众号 @笔记侠。中国最大的新商业知识笔记共享平台，微信价值排行榜总榜前十，独家笔记支持湖畔大学、混沌大学、青腾大学、高山大学、中欧创业营、京东商学院、北大国发院等顶尖商学院课程，BAT、TMD、小米、华为、网易等知名企业，丁磊、傅盛、李善友等知名人士，60万企业决策及管理层都在看。