牛津经济研究所：澳大利亚房市成全球风险最高的四大市场之一

牛津经济研究所(Oxford Economics)的数据显示，澳大利亚的房地产市场是全球风险最高的四大市场之一，房价下跌的前景将对经济活动构成威胁。

牛津大学(Oxford)称，瑞典、澳大利亚、加拿大和中国香港的房地产市场风险“尤其严重”，该机构权衡了一系列风险因素，包括住房估值与长期平均水平的对比。

牛津大学首席经济学家亚当•斯莱特(Adam Slater)在一份研究报告中写道:“这四个地方的房地产估值都非常高，经历了漫长的房地产繁荣，债务水平很高，而且其浮动利率债务占了相当大的比例。”

美国、德国、法国、中国大陆和日本等主要市场的风险相对有限。

牛津大学(Oxford)的数据显示，经合组织(OECD)的房价中值低于2006-2007年的峰值，但在一些风险较高的市场中较高。

“历史经验表明，高估值——相当于长期平均水平的125%或以上——意味着未来5年价格下跌的可能性为60%，”斯莱特写道。

“这很重要，因为房价可能会对经济活动产生重大影响，即使最近几年七国集团(G7)可能放松了这种联系。”

“从一系列住房风险指标来看，房地产市场的危险似乎集中在一些规模较小的发达经济体，而对于最大的经济体来说则不那么严重。”

在长期平均估值为100的估值指数中，澳大利亚房价为160，瑞典为165，加拿大为173，香港为203。

CoreLogic的数据显示，在截至今年8月的一年里，悉尼房价跌幅超过其他任何城市，跌幅为5.6%。

今年墨尔本房价下跌1.7%。在澳大利亚全国范围内，房价已下跌2%。

牛津大学指出，在大多数经济体中，抵押贷款利率近期没有明显上升，甚至在一些市场出现下降。

“因此，导致房价下跌的经典‘触发因素’基本上不存在，”斯莱特写道。

“然而，对于房价价格开始下跌(正如瑞典已经显示的那样)的情况来说，加息并不是绝对必要的。在估值高企和债务高企的背景下，即便是小幅加息(如加拿大和香港所见)也可能是个问题。”

根据牛津大学(Oxford)的评估，澳大利亚房价去年实际上涨0.3%。

但澳大利亚房地产市场在另一个风险因素上排名靠前，其82%的抵押贷款采用浮动利率。

牛津大学警告称，全球房价上涨将对价格构成压力，并可能对经济增长产生负面影响。本月的官方数据显示，澳大利亚经济增速达到2012年以来的最高水平。

在截至6月份的12个月里，国内生产总值(GDP)增长3.4%。住房建设活动提供了坚实的支撑，一季度住宅投资增长1.7%，全年增长3.8%。

但经济学家警告称，楼宇审批达到峰值和房价下跌表明，该行业对经济增长的提振作用将在未来几个季度减弱。

然而，澳大利亚央行行长菲尔•洛(Phil Lowe)上月表示了担忧，在最近的下跌之前，在相当长一段时间里，物价涨幅超过了收入增速，同时信贷急剧增加。

他在8月份表示:“我认为我们确实需要一段时间的房价温和或有所下降。”

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