迷你房企赴港上市 十张图带你了解体量微小的万城控股

2018年12月20日，万城控股有限公司（2892.HK）正式在香港联合交易所挂牌上市，光大证券为独家保荐人，标志着万城控股的发展迈向新征程。

股价走势凄凉 上市或为偿还债务

万城控股是一家以住宅物业连同商铺、俱乐部会所及幼儿园等配套设施开发为主的物业发展商，公司于2003年4月在广东省惠州成立并开展物业发展业务，展开了首个住宅发展项目万城国际的建设。

随后近15年，不断向天津及河南省驻马店等有潜力的地区发展，主要吸引周边地区的中高收入居民。以销售发展物业及出租未出售的发展物业，如幼儿园及商铺等，以取得租金收入。按2018年上半年 可供销售的住宅建筑面积计算，万城控股为广东省惠州第十二大物业发展商，占市场份额约 1.4%。

根据招股书披露，万城控股此次最多募集港币2.49亿元。但这一数字与之前在港上市的房企相比，例如，正荣的38.43亿港元、美的置业30.6亿港元等的融资额相差甚远。其中，募集资金中约42.0%或80.3百万港元将用作未来发展项目拨资及潜在发展项目的土地收购成本；约52.3%或100.0百万港元，用于偿还首次公开发售前贷款，其本金额约100.0百万港元，剩余5.7%作为营运资金。

从募集资金用途来看，万城控股面临着大量债务到期的压力，此次公开上市似乎更多为缓解资金压力。自2018年12月20日上市以来，股价变动并不明显，只有在2019年1月1日以后，上涨5%，一度高开5.83%，报价1.27港元。成交量2537.2万股，成交额3201.95万港元，市值约为9.45亿港元。但好景不长，股价在1月4日又回落至1.26港元。可见，资本市场对其的热情并不高。

客户忠诚度较高 但营收体量较小

截止2018年上半年，万城控股拥有17个发展项目，土地使用面积约89.68万平方米，土地储备建筑面积约210.33万平方米，其中包括4个竣工项目，8个在建项目以及5个未动工项目。相对较丰厚的土地使用权和土地储备倒是为公司增加了不少的竞争力，加上多年来物业发展经验以及广东惠州的本土优势，公司有一定的能力把握行业的发展机遇。

作为中高端房产开发商，公司将客户主要定位在发展项目邻近地区的中高收入客户。2015-2018年上半年，公司的单一最大客户占本总收入的比重分别为3.4%、0.3%、2.9%及1.4%。五大客户占总收入的比重自2016年不断上升，分别为1.5%、4.4%和6.7%，说明客户忠诚度也在不断提升。

虽然客户忠诚度在不断提升，但从公司的整体营收和净利润情况来看，在强大的房地产行业背景下，虽然万城控股在2015-2017年，营收不断上涨，但2017年仅实现营收9.73亿元，净利润0.77亿元，与同样在香港上市的碧桂园相比（2017年营收2269亿元，净利润260.64亿元）体量较小，属于超级迷你型房企。

区域优势明显 但财务状况待改善

从毛利率变化来看，不同业务板块毛利率不同。2018年上半年，万城国际、万城名座等的毛利率均有提升，万城国际的毛利率达到71%，最低的万城聚豪毛利率也达到了42.4%，算是为公司薄弱的财务结构提供了一定支撑。

除营收情况待改善外，公司的财务结构也不乐观，2015-2017年，虽然公司整个资产负债率有下降趋势，但2018年上半年回升到90%以上，且均处于85%以上的水平，负债规模较大。另外，2015-2018年上半年，银行借款利息总额分别为约3500万元、700万元、5100万元及8500万元。借款利率的上升或对业务、财务状况及经营业绩会产生重大不利影响。

2017年，除融资活动现金流为3.46亿元外，经营活动现金流和投资活动现金流都为负数，面对较大的财务压力，为负的经营活动现金流更是雪上加霜。在2018年，公司现金流情况得到一定的改善，经营和投资现金流大幅增加为3.5亿元和0.03亿元，但仍需改善。

招股说明书中也提到为了改善公司现有的不足，未来将继续专注土地储备发展物业，以大湾区为中心向四周扩散，以及开展多元化的土地收购策略扩张业务来增加营收。同时继续发展和扩大公司本来具有的优势，把握市场趋势，顺应行业发展，寻找扩张机会。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

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