美国住房反向抵押贷款或卷土重来 退休投资需谨慎

哥伦比亚商学院的房地产教授克里斯·梅尔(Chris Mayer)教授为房主提供了一个教训：反向抵押贷款让年长的美国人在没有出售或搬家的情况下获得房屋净值，并不像有些人说的那么危险。在一个在线视频中，他撇开了常见的误解，包括担心失去房产。

梅尔并不是一位公正的观察员，他是一家从事反向抵押贷款的公司的首席执行官。他正在努力恢复美国最受谴责的金融产品之一 ，这是其努力推动的原因之一，这种推动部分依赖于对抵押贷款行业感兴趣的学者。梅尔的背后是美国金融服务学院，这是一所培训理财规划师和保险代理人的学校。直到最近，它还有一个由反向抵押贷款公司资助的工作组，每个公司每年贡献4万美元，这些公司包括梅尔的公司、Longbridge Financial和Quicken Loans旗下的One Reverse Mortgage。

为了显示反向抵押贷款的必要性，行业网站引用了波士顿学院退休研究中心的报告，该中心由克林顿政府财政部教授兼前助理部长Alicia Munnell负责管理。Munnell曾经对梅尔的公司投资了15万美元，已经卖掉了她的股份。这个有六年历史的退休研究中心列举了重要的成功经验，主流出版物刊登的文章引用了其对贷款的研究报告，而理财规划师也越来越乐于推荐这些贷款。金融业监管局(证券业自律机构)在2014年撤回了警告，反向抵押贷款通常应被用作最后的手段。

梅尔和Munnell表示，已经在研究反向抵押贷款的必要性，出场和采访中充分披露了对贷款人的经济利益。美国一些大学教授和行业官员表示，这些政府支持的抵押贷款值得再看，部分原因是近年来旨在保护纳税人和消费者的一系列联邦改革对房地产市场有影响。梅尔表示，希望帮助人们负责任地将房屋净值纳入到他们的退休计划中。反向抵押贷款允许房主按月分期付款或一次性付清。随着时间的推移，余额会随着借款人的寿命而增加，此时他们的继承人可能会在出售房屋时偿还贷款。借款人必须继续缴税、保险、维修和公用事业，如果他们不这样做，可能会面临止赎的风险。

虽然批评人士表示，抵押贷款对某些客户来说可能是有意义的，但他们表示，这些贷款仍然过于昂贵，并且可能会诱使老年人提前花掉他们的房屋净值，然后再将他们用于医疗费用。例如，价值20万美元房屋，贷款10万美元，费用总计可高达1万美元。由于费用通常包含在抵押贷款中，因此它们会随着时间的推移而增加。需要现金的房主可以更好地出售并转移到更便宜的地方。利润很重要，监督很少，可能对老年人不利，他们应该受到政府计划的保护，而不是成为牺牲品。

美国参议员弗雷德·汤普森(Fred Thompson)是美国顾问集团(American Advisors Group)的代表，该集团是该行业最大的参与者。汤普森认为反向抵押贷款必须有一些吸引力，这不是银行获得房屋升值收益的另一种方式。在2016年的行政诉讼中，美国消费者金融保护局指控美国顾问集团以及另外两家公司的广告有欺骗性质。在不承认或否认这些指控的情况下，美国顾问集团同意在其广告中添加更多警告并支付40万美元的罚款。美国顾问集团发言人Ryan Whittington表示，该公司此后已对其进行重大调整，反向抵押贷款受到高度监管，是一种可行的金融工具。所有客户在操作之前必须接受第三方咨询。能联邦住房管理局已支持超过100万个此类反向抵押贷款申请，房主向保险基金支付相当于房屋价值2%的前期费用，以及额外再支付半个百分点的费用。在最后一次房地产崩盘后，由于反向抵押贷款损失，纳税人不得不弥补17亿美元的亏损。在过去五年中，美国政府一直在收紧规则，例如要求房主表明他们可以负担得起税和保险金。1月份，美国一些大学与专案组断绝关​​系，因为学校作为一家非营利性机构，不愿意与支持贷款产品的组织建立联系。适当的退休投资组合是一个平衡和多元化的投资组合，可能包括也可能不包括反向抵押贷款。梅尔表示，许多老年消费者可以从这些贷款中受益，即使房地产价格暴跌，他们也不会欠钱。

曾任职于波士顿联邦储备银行，获经济学博士学位的梅尔之前在麻省理工学院任职，后于2004年加入哥伦比亚大学，现任哥伦比亚大学保罗·米尔斯坦房地产中心的负责人，他在1994年写了关于反向抵押贷款的第一篇论文。2012年，梅尔创立了位于新泽西州的Longbridge，并于2013年成为首席执行官。梅尔是美国全国反向抵押贷款协会的董事会成员，他的公司为1万人提供反向抵押贷款服务。虽然许多大学让教授从事外部商业活动，但专注研究学术而与商业利益发生冲突的马萨诸塞大学经济学教授杰拉尔德·爱泼斯坦表示，哥伦比亚大学可能需要密切关注梅耶尔的举动。当大学平衡学术而与商业利益时，接受反向抵押贷款的人真的应该要小心点。

哥伦比亚大学表示，它监督梅尔作为抵押贷款公司的首席执行官的职位，以确保其遵守大学规定。哥伦比亚大学商学院的发言人克里斯·卡什曼表示，梅尔教授通过披露外部关系来证明了对开放性和透明度的承诺，会减少他的工资和教学负担，并限制他在Longbridge的工作时间。同样，波士顿学院表示，它审查了Munnell教授对梅尔公司的投资，Munnell从2012年到2014年一直在Longbridge公司董事会任职。Munnell表示，在2016年的另一轮投资中，有人购买了她在Longbridge的15万美元股权，并额外支付了4000美元。