重磅突发！全面启动地下大开发，100万亿巨量财源浮现

地下全面大开发时代，来了！

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深圳大扩容，“镜像城市”诞生

近日，深圳发布的《深圳市地下空间资源利用规划（2025—2035年）》提出，将在全市打造48个“地下城”。除了深汕合作区外，从南到北、从东到西，剩余10区全部被纳入“地下城”建设。

一场规模空前的“向下造城”运动正式启动。

不仅规模空前，在开发深度上更是突破常规。深圳将地下空间划分为四个层级：

0-15米浅层空间主要布置市政管线、轨道交通和人行通道；

15-40米中层空间用于轨道交通、大型市政设施和停车场；

40-100米深层空间预留资源能源储备与大型物流通道；

而100米以下的大深度空间则作为战略资源保护。

要知道，国际上各大城市的地下开发主要在30米以内，深圳这种深度分层开发模式在全球城市中实属罕见。

作为经济高度发达的一线城市，深圳面积仅有1997平方公里——其中还有一半的面积划入基本生态线禁止和限制开发，但常住人口却接近1800万，人地矛盾凸出，亟需软性扩容。

“向天空要高度，向地下要深度”，这句话如今已成为深圳空间战略的核心方向。

而从深圳的布局来看，地下空间的功能已经超越传统认知。深圳“地下城”规划突破传统地下空间单一交通或商业功能，推动多功能集成：

以轨道交通为骨干，站城一体化开发

地下交通设施是地下空间的重要利用功能之一。48个重点片区全部围绕轨道交通枢纽布局，形成覆盖片区的立体步行网络。如岗厦北枢纽，通过“深圳之眼”立体换乘系统（直径80米环形天桥），实现4条地铁线与商业综合体垂直联通。

地下基建革命，市政设施隐形化

传统市政设施占用大量城市用地并引发邻避效应。深圳将变电站、水污水处理厂、垃圾转运站等敏感设施转入地下，如龙岗布吉建设了国内第一座全地下、零污染、大规模的污水处理系统。该污水厂采用地下式污水厂建设方案，地面则作为绿地休闲公园。

公共服务下沉，构建地下生活圈

深圳探索社区文化中心、健身场馆、图书馆等设施入地。如深圳图书馆北馆不仅是目前全国最大的地下全自动智能书库，也是全国首创的超深埋藏式立体书库。再如，黄木岗枢纽地下运动场馆将羽毛球场和网球场搬入地下。

融入“深地战略”，打造产业新空间

地下产业空间也大有可为。深圳探索地下智慧物流系统、地科学实验室、岩洞综合利用、碳捕捉、地下医疗等前沿领域，积极融入国家“深地战略”。例如深圳光明科学城已规划建设地下实验室群，建设全球最大地下科研设施，集成同步辐射光源、材料基因库等设施，支撑生物医药、新材料研发。

总而言之，作为中国特色社会主义先行示范区，这场向地下要空间的探索，不仅为深圳高质量发展注入澎湃活力，也将为其他城市推动地下大开发提供“深圳方案”。

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地下空间迎来全面大开发时代

实际上，去年9月，国家就重磅发布了《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》。明确提出，我国将构建全套的城市地下空间开发政策体系。

虽然此前已有城市对地下空间利用进行过探索，但此次是从顶层设计方面对所有城市进行开放，并明确了地下空间的土地出让、空间准入、产权归属、程序统一等在内的多项基础性制度，足具标志性和历史性。

而这份文件也是深圳启动“地下城”开发的重要指导之一。这意味着，地下空间迎来全面大开发时代。

放在全国来看，这背后产生的可开发空间和巨量财源，极其可观。

首先，全国地下开发空间巨大。

根据官方此前对全国337个地级及以上城市的资源调查显示，我国城市地下空间资源量为9000平方千米。若按64%的常规利用率、3层利用模式保守估算可达1.7万平方千米。

1.7万平方千米是什么概念？也就是170亿平方米，相当于我国至少可以增加一个北京大小的土地开发面积。

过去十年，随着我国加速推进城镇化，已经有数以亿计人口进城；而按照2050年我国城镇化率将超过80%计算，意味着城市人口将再增加1.9亿，城市建设用地资源将会更加紧张。通过对城市地下空间的分层开发、功能分区等开发利用，可以为城市发展打开新维度，有效缓解城市土地资源的紧张状况。

其次，产生的财政收入巨大。

文件指出，地下空间国有建设用地使用权以出让或租赁方式取得的，其土地出让价款（租金）分层计算。除地方另有规定外，地下三层及以下可减免土地出让价款（租金）。

如果按照170亿平方米可开发面积计算，假设地下土地出让金一平1000块（2024年地面土地出让金均价为5443元/平），粗略计算也有17万亿的收入。

而现在上海市的国土空间出让细则中的补充条例规定，地下负一层是按照地上的50%计算土地出让金，地下负二层及以下是按照25%。如果按照上海这个比例（2024年一线城市平均土地出让金为3万/平，新一线为1.2万/平），计算出来的地下空间土地出让金数，可能高达100万亿。

再者，极大拉动经济和能源价值。

“十三五”期间全国地下空间开发直接投资总规模约8万亿元，按照1:2.6的GDP转化率，拉动经济21万亿元左右。大规模开发利用地下空间，将极大拉动经济发展。

不仅如此，地下空间里蕴含了大量的地热资源，包括浅层地温能、水热型地热和干热岩，其中浅层地温能年可采量折合标准煤7亿吨；水热型地热可采量折合标准煤19亿吨；干热岩资源量折合标准煤约860万亿吨。以其2%作为可开采资源量计，约为2023年全国能源总消耗量的3000倍，蕴藏着极高的经济价值。

最后，盘活存量资产，高效利用资源。

地下大开发与盘活存量资产之间存在深刻的协同关系：一方面，地下空间作为未被充分利用的“沉睡资产”，其系统性开发本身就是存量资产盘活的重要形式。另一方面，地下空间的科学开发能显著提升其上部及周边关联区域的地面存量资产价值。

而在当下转换发展新旧动能的时代，存量资产盘活不仅是发展问题，对很多地方而言甚至是生存问题。土地等不动产占据国有企业存量资产的大头，有效盘活存量土地资产，是换取发展“增量”和新增投资良性循环的关键。

那么，地方政府应该如何盘活和利用？

前瞻产业研究院作为更懂产业的科技型决策智库，在国际院士专家带领下，以27年的产业咨询服务经验，可助力国资国企从深度存量资产剖析，资产分级分类，制定更科学、更落地的战略规划等层面助力存量资产盘清盘活增值。

在盘活地下空间方面，前瞻产业研究院认为地下空间具备以下开发利用优势和潜力：

1.地下空间具有多层次利用性。地下空间资源按开发利用深度竖向分层可分为浅层、次浅层、次深层以及深层。其中，浅层多用于地下市政设施建设及商业娱乐空间等；次浅层多用于地铁、雨水调蓄、地下工业等；次深层多用于地下高速公路、特殊管道；深层多用于军事工程、危险品仓库、冷库、油库等。地下空间的多层次性实现了空间的立体化布局和土地集约节约利用。

2.地下空间良好的恒温特性，是建设生态低碳型、环境友好型、资源节约型城市的最佳场所。同时地下空间环境优良，也是储存能源、粮食、核心机密以及设置地下实验室的理想安全场所。

3.地下空间资源开发潜力巨大。在拓展城市空间容量方面，地下空间具有地上资源无可比拟的作用。此外，地下空间还蕴藏着丰富的地热能源，可被多个行业领域广泛应用。

但同时，地下空间开发也面临着三大短板，亟待解决：

一是缺乏系统科学的地下空间总体规划。少部分城市地上地下缺乏统筹、浅层占满深层利用不足，造成地下空间资源浪费。

二是多头管理与无人管理。城市地下空间管理呈“九龙治水”局面，致使地下空间资源浪费。

三是立法规范滞后。作为城市重要资源的地下空间，权属界定、获取、转让、登记等法律依据缺失。

前瞻不仅关注规划的制定，更注重规划的实施和效果。通过深入分析城市的存量资产、区域发展和特色产业，为地方政府提供最优的触达路径，确保盘活存量资产路径既符合地方实际，又能有效推动经济的可持续发展。

前瞻经济学人APP 产业观察组

更多行业研究分析详见：

【1】《2025-2030年中国地下空间行业发展前景与投资战略规划分析报告》，前瞻产业研究院

同时前瞻产业研究院还提供产业新赛道研究、投资可行性研究、产业规划、园区规划、产业招商、产业图谱、产业大数据、智慧招商系统、行业地位证明、IPO咨询/募投可研、专精特新小巨人申报、十五五规划等解决方案。如需转载引用本篇文章内容，请注明资料来源（前瞻产业研究院）。

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