2021房地产产业十大关键词：房地产税、爆雷、降息……

房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力，长期以来社会各界对于房地产的一举一动充满了关注。

前瞻产业研究院持续聚焦细分产业研究23年，并利用对各行业长期跟踪搜集的一手市场数据，精心编制《100大行业全景图谱》。图谱汇集房地产、大健康、节能环保、信息科技、高端制造、新材料、智慧城市等12大领域，涵盖100大细分产业，对不同产业产业特征、发展现状、竞争格局与前景趋势等进行针对剖析，希望为我国产业转型与经济高质量发展提供决策参考与启迪，助力更多企业快速探寻新的经济增长点与产业创新之道。

在本文中，前瞻经济学人根据《100大行业全景图谱》，盘点了2021年房地产产业的十大关键词，看看在过去的一年中，房地产迎来了什么新变化与新发展。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这一动态被认为是推进房地产税的重要信号。

按照工作安排，房地产税试点期限为5年。在试点过程中，国务院及时总结试点经验，在授权期限届满的6个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，而在条件成熟时，及时制定法律。

2021年12月29日，随着北京第三批集中供地落幕，今年开始实行的重点城市集中供地也画上句号。在集中供地元年的三批次供地过程中，土地市场经历了由高热降至低温的演变，主要试点城市基本都呈现由热到冷清再到部分回暖。开发商对土地市场的态度也转变明显，从第一轮的疯狂抢地，到第二轮、第三轮集中土拍多为国企和央企兜底，民企大多由谨慎拿地转为不拿地。

数据显示，全国土地出让金排名前三的城市分别是上海、杭州和广州。其中，上海总土地出让金额为3142亿元，杭州总土地出让金额为3135亿元，广州总土地出让金额为2446亿元。虽然都经历了第二轮土拍的遇冷，但这三个重点城市全年土地金额仍创历史新高。

2021年9月上旬，房企开始爆雷，首当其冲的就是恒大，恒大近期披露其负债数额达人民币1.97万亿（可能还有很多未统计的债务和预售购房款），并存在贷款违约风险。恒大金服理财产品也是广大投资者损失惨重，兑付无望。

恒大之后，爆雷的房企还有遭遇“中秋劫”的新力控股，陷入美元债生死困局的花样年，陷入裁员风波的“世界500大”绿地，资金链紧绷且债台高筑的阳光城，陷入永续债风波的雅居乐等。目前宝能地产、当代置业、中庚置业、协信地产也基本躺平了。

房住不炒是市场的讨论热点，房地产的话题一直是我们关心的话题之一，我们很多人都为买房犯愁，而房地产却炒的不亦乐乎。2016年以来房价一直处于居高不临下的状态，2016年房地产遭到大量的调控，房子是用来住的不是用来炒的，楼市去库存。

2021年上半年，监管部门就房地产市场密集发声，要求严格落实“房住不炒”的方针政策，全国30余城市陆续出台或升级调控政策，调控更加频繁，手段更为全面。据中原地产统计，今年1-5月全国房地产调控次数超234次。“两集中供地”、“沪十条”、“沪七条”、打击代持及众筹炒房、严查经营贷、设立二手房参考价格、新房积分摇号、严限学区房等各项调控密集出台，调控持续加码不断升级。

2021年8月，据央视报道，除了放款速度普遍放慢、利率提升，很多城市还开始实施二手房指导价政策，在一家房屋中介平台上：深圳市南山区某小区的挂牌房源，价格显示为每平米9万元，这是深圳为这个二手房小区制定的指导价。不论房屋实际成交价格如何，银行只能按这个价格上限来核算二手房贷款额度。这意味着，买同样的一套二手房，能贷款的最大额度普遍有所下降。

这意味着，买同样的一套二手房，能贷款的最大额度普遍有所下降。除了深圳，最近一段时间，上海、成都、西安、宁波也陆续出台类似的指导价政策。

2021年8月11日，岳阳因打响年内“限跌令”的“第一枪”再度成为焦点。

据报道，岳阳住建局发布了一份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，表示将对包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区和城陵矶新港区在内的市中心城区新建商品房住房销售实施价格备案，规定这些区域内的新房销售实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。虽然《通知》中提及成交价不得高于备案价，从当时岳阳新房、二手房均价持续下降不难看出，这份《通知》意在“限跌”。

截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

从房地产发展的20多年来看，政府对房地产行业的监管一直没有一个统一的标准，都是靠一种感性的认识，感觉房地产贷款额度高了，杠杆加的够高了，但是具体到某一个企业，都没一个相对准确或者是统一的指标来评定。

2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出三条硬性指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。市场称之为“三道红线”。

三道红线的出台是为了制约房地产企业对外融资的水平和幅度，让高杠杆的企业脚步放缓一点，步子走稳一点，让房地产市场能够平稳、健康的发展，也是起到稳房价、稳预期、稳地价的三稳健康发展状态。

12月6日，央行官网发布消息，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定：于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。降准过去才半月有余，紧接着12月20日，全国银行业同业拆借中心宣布，降低一年期LPR利率5个基点，也就是降息0.05%。

在同一个月内，相继降低存款准备金率+降低一年期LPR利率，所释放出来的政策信号，对于当前下行压力加大的宏观经济，以及楼市维稳，都有积极的市场预期引导作用。

2021年8月18日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局在“杭州市二手房交易监管服务平台”上，新上线了“个人自主挂牌房源”功能。该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，房东可以自行在平台上挂牌房源，购房者也可以直接和房东面对面交易。

对想要买房的人来说，在该平台注册后，就能直接和房东取得联系，自行看房、谈价格，整个过程不需要第三方中介参与。此外，个人挂牌的房源信息仅向个人实名认证用户开放，房地产经纪人是无法注册并查看房源的。

2021年，“地王”频频出现。

1月5日14点，上海土拍市场，上海城投与上海建工联合体以176亿元上海黄浦区豫园社区地块，地块起价176亿元整，竞买保证金35.2亿元，起始楼面价89567元/平方米，远超上海历年来出让地块的楼面起价。

5月24日，南岗区成功出让1宗商住土地，总用地面积113004.8㎡，总成交价超21.98亿元。NO.2021HT010地块，经过激烈竞拍，由沈阳润置企业管理有限公司（华润置地）以超21.98亿元顺利竞得。该地块的成交总价和成交楼面价都是2021年至今哈尔滨土地市场的TOP1，成为当下“新地王”。

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